多地推进棚改带来万亿投资 业内吁谨防棚改变形

自去年11月以来,江西南昌楼市热度持续下降。据南昌市房地产信息网数据显示,今年4月份,南昌市新建商品房交易30.7万平方米、2959套,环比3月分别下降29%和21%,创2012年以来最低。新建商品房面积库存量相当于2013年13个月的销售量,新建商品住房面积库存量相当于2013年8个半月的销售量。记者　周科　摄

日前,国家统计局发布的2014年1-4月份全国房地产开发和销售情况显示,1-4月份,全国房地产开发投资22322亿元,同比名义增长16.4%,增速比1-3月份回落0.4个百分点,创16个月以来新低。其中,4月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.79,比上月下降0.61点,降至2013年以来最低点。

值得注意的是,一直是我国投资重点的房地产投资已连续两个月对全国固定资产投资数据形成负拉动。在经济疲软的背景下,中国正在寻找新的“微刺激”。对此,业内人士认为,推进棚户区改造一方面可以令房地产市场保持在理性区间运行,同时,又能给相关行业提供温和动力,也能起到经济“微刺激”的短期目的。但需警惕部分地方借力棚户区改造,腾挪优质地块,一方面加大投资,另一方面获得土地,引发棚改“大跃进”。

棚改带来万亿投资

在搜索页面输入棚户区,映入眼帘的便是全国各地提速棚户区改造,全国大江南北正在兴起新一轮“棚改运动”。

4月底,住建部的人士变动再度引起了人们对棚户区改造的关注。随着辽宁省省长陈政高被空降住建部任党组书记,分析称,这一人士变动的主要原因是决策层看重其具有丰富的棚户区改造经验。在担任辽宁省省长之前,陈政高曾长期担任沈阳市市长、市委书记职务。在其任职沈阳的近8年时间中,是沈阳市大力开展棚户区改造的“高潮期”,其主导的棚户区和煤矿采空区改造工作,被推广至全国。

近日,在陈政高履职仅一周多时间,财政部便下发了1193亿元的中央财政城镇保障性安居工程专项资金。分析人士表示,这意味着由陈政高主导的棚改战略已经在全国范围内提速。

4月2日,李克强主持召开国务院常务会议,提出加快棚户区改造,让亿万居民早日“出棚进楼”。会议认为,加快棚户区改造可以有力拉动投资、促进消费,是以人为核心的新型城镇化的重要内容。同时,国家开发银行被明确确立为棚户区改造提供资金支持的“地位”,并在前今年前4月发放棚改贷款1000亿元。

国开行公布数据显示,截至4月末,该行已向棚改项目发放贷款1079亿元,较去年同期增长388%。按政府年度计划,今年全国将新开工700万套保障房。其中,各类棚户区470万套,比去年多了近150万套。

今年来,国家开发银行密集赴多地调研棚户区改造,先后与川、陕、湘、辽、桂、豫、黔等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向。今年一季度,国开行新增承诺棚改等保障性安居工程贷款达到1401亿元,为去年同期的10.2倍,发放贷款为312亿元,同比增长12%。

对此,业内人士认为,推进棚户区改造一方面可以令房地产市场保持在理性区间运行,同时,又能给相关行业提供温和动力,也能起到经济“微刺激”的短期目的。

住建部人士此前表示,今年我国将继续大规模推进各类棚户区改造,全年计划改造470万户以上,预计完成投资将超过一万亿元。单从470万套这个目标来看,其相当于2011年至2013年,我国棚户区改造量的近一半,是2013年改造量的1.5倍。根据住建部统计数据,从2011年到2013年底,我国城镇保障性安居工程累计开工2490万套,其中棚户区改造1084万户。

多地大力推进棚改

5月14日,内蒙古自治区召开棚户区改造现场会,会议指出,棚户区改造是一项重大的民生工程,也是一项重大发展工程。并提出,棚户区分布广、种类多、规模大,到2017年自治区成立70周年大庆时,要开工建设45.2万户。

5月13日,海南省召开六届省政府第20次常务会议,审议通过了《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。海南省省长蒋定之主持会议指出,棚户区改造既是民生工程,也是发展工程,还是新型城镇化的推进工程。加大海南省棚户区改造力度,是进一步保障民生、改善困难群众住房条件的迫切需要。《实施意见》明确了棚户区改造工作的整体要求、基本原则、实施范围、保障措施和政策支持等,提出从2014年至2017年,全省规划改造各类棚户区16.12万户。

贵州表示,从今年起至2017年,贵州将按每年15万户的规模,改造各类棚户区60万户。对旧住宅区住房进行实质性改建(扩建、翻建),据最新出台的贵州省“加快棚户区改造”相关实施意见,该省将在推进集中成片棚户区(危旧房)、城中村和零星棚户区改造的同时,开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治,重点推进三线企业集中地区的棚户区改造和独立工矿棚户区改造。未来4年内,棚户区改造直接投资约1000亿元,将改善180多万群众的居住和生活条件。

山西太原此前也提出“五年后太原棚户区全消失”的口号。2006年,太原市启动了大规模的棚户区改造,到2012年年底已完成132片、8.5万户的改造任务。为此,太原市委、市政府提出,用3至5年的时间将剩余124片、涉及8　.45万户居民的棚户区全部改造。

谨防棚改变形

但值得注意的是,在经济疲软的背景下,棚改区这个原本就规定模糊的概念,被装进了越来越多的东西。一方面在一些城市接下硬任务,未免会产生重置浪费,另一方面在一些城市这项原本具有公益性质的地方政府并不愿意啃的“硬骨头”,却奇异地引发“大跃进”。

有业内人士认为,宏观经济下滑,地方财政压力不断加大,在地方财政多依赖土地出让收入的背景下,有限的土地难以形成有效补充,因此,地方加大棚户区改造的力度,腾挪优质地块,一方面加大了投资,另一方面也获得了土地。

兴业银行首席经济学家鲁政委就曾表示,由于棚户区是中央关注的民生、城镇化、投资、消费、稳增长等多个方面相结合的交汇点,也是地方熟悉的经营城市、房地产开发套路,因而是中央和地方利益和动力的交集。更直接地来看,“与保障房基本不赚钱相比,棚户区往往是处于城市中心区的老旧房屋,地段很好,拆完重建土地增值明显,商业开发价值大,往往更容易吸引非政府资金参加,也容易更快速地启动。”

的确,城中心的棚户区改造的确给人留以想象空间。从国土部2013年快速调查情况看,全国各类棚户区改造涉及土地总面积21.37万公顷,待改造的面积所占比例过半,其中城市棚户区改造面积占各类棚户区改造面积的近90%。城中村改造面积占城市棚户区改造面积超过50%。

国家发改委副主任穆虹也曾指出,国家发改委此前对14个省市区有关棚改项目进行了专项稽查,发现部分地区的棚改存在未严格执行国家有关政策,随意缩减项目建设规模,擅自改变项目建设性质,以简单维修替代棚户区改造,工程建设进度缓慢、省级配套资金不落实等问题。

对此,专家认为,虽然推进棚户区改造一方面可以令房地产市场保持在理性区间运行,同时,又能给相关行业提供温和动力,也能起到经济“微刺激”的短期目的,但需警惕部分地方棚户区改造“变形”,带来更大风险。（记者　梁倩）