全国楼市下行特征明显 "以价换量"或成必然选择

“最近一些业主着急了，天天上门催我们尽快把他们的房子买掉，议价空间也明显扩大，现在这个时候，大多数业主宁可少赚也不愿意像之前那样死扛。”北京市朝阳区一位麦田地产分店长对记者说。

二手房业主们急着卖房变现的心态与今年以来全国楼市的持续降温有关。国家统计局于7月18日公布6月份全国70个大中城市房价指数变动情况显示，近8成城市出现了房价环比下跌，全国楼市整体降温的幅度已远远超乎预期。

与此同时，尽管有不少城市接连出台了松绑或取消限购的措施，但对市场成交量反弹的作用却十分有限。同策咨询研究部总监张宏伟接受《中国建设报·中国住房》记者采访时也表示，从市场反馈情况来看，在部分存量偏大的城市，限购政策的调整几乎没有效果。

全国楼市下行特征明显

国家统计局最新公布的数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市增加到55个，创下30个月以来的新高。二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。自2011年1月开始统计，此次为70大中城市房价数据下跌范围最大的一次。

从房地产开发投资数据走势来看，行业依然处于下行通道，且累计同比增速逐月下降。再从市场销售情况来看，上半年，全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。虽然降幅比1~5月份收窄1.8个百分点，但整个上半年均处于下滑区间。

“据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，环比下降的城市个数呈继续增加的态势；从涨跌幅看，70个大中城市中，新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%；二手住宅价格最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。

“从6月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征是房价涨幅明显放缓，房价环比下降城市数量明显增多。6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%，即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下。”上海易居研究院研究员严跃进接受本报记者采访时表示。

目前的市场状况和库存压力有很大的关系。截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。库存再创历史新高。同时，这35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。5月份，该存销比数值为16.4。

国家统计局的数据也表明了库存压力。6月末，全国商品住宅待售面积同比增长25%，较5月末增幅继续上升。

“以价换量”或成必然选择

在市场越来越显疲软的上述背景下，“限购”是否可以松绑甚至取消、如何松绑，松绑后能否提振楼市等话题正引发市场广泛热议。

据记者初步统计，当前，除呼和浩特、济南和南昌等城市明确暂停“限购”政策外，多个地方也已开始采取各种“灵活”手段进行自我调节。如南宁、宁波、无锡、海口、郑州、沈阳、杭州萧山、佛山、东莞、铜陵等城市均以不同形式对当地的限购政策进行松绑。

对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示，今年中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策；各地将根据不同的情况调整供求关系。但全国中心城市不应无底线、无条件地放松限购。

“一旦取消购房资格限制，短期内或许没有大量人口买房，但在房价预期上涨时，需求便会涌入市场，这违背了抑制投资投机性需求、保证合理购房需求的调控初衷。”秦虹说。

“如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，三季度的房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态。”中国房产信息集团研究员陈开朝接受记者采访时表示。

对此，张宏伟建议，三季度，开发企业仍要坚持“跑量”的基本原则，加大促销力度，“千方百计消化库存”。尤其是上市房企，由于6月份半年报“抢收”不力，三季度在银行信贷紧缩的市场背景下，势必同样难以实现成交量的快速回升，顺应市场、主动降价并一步到位或成必然选择。