莆田出台首个物业管理实施细则 委员满5人即可成立业委会

东南网11月14日讯（海峡都市报记者 陈晋）小区公共停车位的收益，归全体业主共有；满5人即可成立业委会；物管不得以任何原因断业主水电气……《莆田市物业管理实施细则的通知》（以下简称《通知》）已正式实施。记者昨获悉，这是莆田首个物业管理实施细则。新规为解决管理中存在的问题提供了法律依据。

亮点一 小区交付过半即可开业主大会

新规摘要：物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积30%以上的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

新规解读：莆田全市目前有50%以上的小区属无物业管理小区，这些小区也没有相应的业委会。同时，近几年出现的部分住宅小区因建设单位未能提供召开首次业主大会的相关资料，造成小区难以成立业主大会，致使涉及全体业主共同利益的事项无法及时作出决定。为此，新规对首次召开业主大会的条件作出了上述修改。

亮点二 业主委员会可设候补委员制

新规摘要：业主委员会委员人数，应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。业主委员会可以设立候补委员制度，候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。

新规解读：目前，大部分小区由于业主对业委会候选人了解不多，经一轮投票选择的委员往往不能达到规定或议事规则约定的人数底线，导致业主大会反复投票而不能形成决议，无法产生业委会。此次细则中，创新建立了多轮补选制度，降低了门槛。

亮点三 小区公共物业收益归全体业主

新规摘要：物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规、规章规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

新规解读：细则出台前，市民反映小区公共物业收益被侵占的情况较多。《通知》明确规定了公共区域内的收益归全体业主，从法律上保障了业主的权益。

亮点四 解聘物业须提前3月通知

新规摘要：物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同的终止不影响当事人承担相应的违约责任。

新规解读：“三个月前”的这一规定，同时保障了业主与物业服务企业双方的平等权利。《通知》还规定，物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出。

亮点五 调物业费须获得“双过半”业主通过

新规摘要：业主大会成立之前需对物业服务收费标准进行调整的，调价方案经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且人数占总人数过半数的业主表决通过，其表决通过的调价标准须公示30天。

新规解读：为解决物业服务费调价程序不完善的问题，《通知》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求，维护业主权益。《通知》中规定，物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整，可从一定程度上，对物业服务公司的价格调整提供依据。

亮点六 不得以任何原因断业主水电气

新规摘要：专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由，中断用户的正常用水、用电、用气。

新规解读：目前，一些小区存在以业主安装不锈钢防盗网为由，随意中断业主家用电、用水的情况。《通知》明确规定物业禁止随意对业主停水、停电、停气，这将保障业主权益，同时，住建部门可根据《通知》中的规定，对物业公司实施处罚。