营改增步入收官之年 房企营改增税率仍未敲定

2015年营改增进入了收官之年，营业税将成为历史。记者23日从财政部网站获悉，为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，财政部、国家税务总局将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策予以明确，于近日发布《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(以下简称通知》)。

通知对于几种土地变更所有人的情况进行分类，做出了暂不征收土地增值税的规定。根据通知，按照《公司法》规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，以及企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，还有单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

通知同时指出，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。这意味着一直备受关注的房地产企业营改增的税率问题，仍旧没有最终敲定。

根据今年预算报告，今年营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域，并将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣，相应简并增值税税率。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。

财政部部长楼继伟此前公开表示，最难的是不动产业转成征收增值税。营改增的目的是要解决营业税和增值税并存所导致的抵扣链条中断、重复征税的问题。

中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产业的营改增问题关系到我国产业结构的调整，改革的顺利还可以振奋经济提速。房地产业的营改增问题很迫切，但同时也面临着现实的困难，一方面是土地成本能否抵扣，另一方面就是税率确定难度较大。

安永大中华区税务主管合伙人唐荣基对于房地产业成本抵扣也表达了自己的忧虑。他表示，因为建筑业纳入营改增，房地产开发商很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以开具增值税专用发票给房地产开发公司，后者将取得对应的进项税抵扣。考虑到包括存量土地在内的土地成本占开发商总成本的比重很大，如果土地成本不能抵扣相关的进项税，可能会影响房地产业的流转税税负。

“税率高，会影响到房地产业的发展；税率低，又会影响到国家税收。”蔡昌教授表示，这是个两难问题，毕竟建筑业和房地产业的营业税税收在我国营业税税收中占很大一部分。

虽然金融业及房地产业的营改增问题不是十分容易解决，但生活服务类的营改增应该很快可以推出，蔡昌预计“最快的话，不会超过5月份”。蔡昌表示，房地产业虽然目前税负较高，但营改增后，实际税负会增加还是减少并不确定。影响税负增减的重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额纳入税款抵扣链条。

营改增自2012年在部分行业试点以来，根据国税总局数据，截至2014年年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，合计减税1918亿元。而今年上述四个行业若纳入营改增，将新增800万户试点纳税人，户数是目前的两倍，减税力度也进一步加大。