楼市自住和改善需求获支持 新政促进市场成交

日前，国务院总理李克强在答记者问时提出，支持自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。住建部的相关专家也表示，预计接下来相关部委将会对已有的政策作出相应调整，包括研究降低二套房贷首付比例，下调二套房贷款利率，以及对改善性需求重新定义等。

据了解，当前二套房贷首付比例各地执行过严，6至7成的首付标准是在2013年楼市最火爆的时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，一线城市以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。从最新的政策信息看，未来将鼓励自住与改善，而二套房首付显然过高，二套房首付回归到5成将是非常可能的选择。业内预计，4月份是最可能出台二套房首付下调政策的时间点。

此外，住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

实际上，支持用公积金降首付比例的措施，各地方政府早已陆续展开，济南市、广州市已经执行该政策。有媒体报道，住建部正准备向国务院提交《住房公积金管理条例(修订版)》，公民住房公积金的用途将有重大突破，济南市和广州市只是先行。报道称，应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。

从限贷限购的发展轨迹来看，行政性、一刀切调控正在逐渐退出，未来房贷将更加市场化，由商业银行自主决定是否下调首付比例及利率，正在成为可能。据悉，流动性及信贷是影响房地产的重要因素，预计年内货币政策仍将持续走宽，以对冲外汇占款下降，保持合理的流动性。业内人士预计，3月份之后，再次降准、降息的可能性较大。

据了解，信贷政策的放宽有利于释放购买力，预计在3月份将会出现首套房贷款利率8.5折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相出现了下调。在楼市基本面仍然是以“去库存”为主的市场背景下，银行等金融机构继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。但随着存款利率市场化的推进，银行等金融机构获得资金的成本仍然较高，房贷利率不太可能出现大幅下降的空间，小幅下降是值得期待的。

如果相关政策出台并落地，对贷款买第二套房的家庭来说将是一大利好。目前，按相关规定，对于第二套房房贷，如第一套已还清，第二套房可享受首套房待遇，首付最低为三成；如第一套贷款没有还清，则首付最低为七成，利率为基准利率的1.1倍。对后一种情况，如二套房首付比例降至五成，首付可少付两成，一套总价100万元的房子可少付20万元首付，将大大减轻购房人的首付压力，下调房贷利率也将减轻购房人的还款压力。

天津南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满表示，由于当前房地产市场积累了更多需求，所以需要对市场有所释放。这无非是将供求关系作为调整，特别是改善性需求的，我们也要把它看做是刚需，也就是说自主性和改善性现在都呈现出刚需的状态。同时，基于市场适度放宽的货币政策，才会有二套房首付下调和利率下调的释放。如果真的落实，对房地产市场来说还是有一定刺激作用。对于“改善性需求”的重新定义，我觉得无非就是面积以及一套二套房子间隔的时间可能会调整，毕竟“改善性需求”不是去倡导人们买大户型、大房子，所以，在首套房和二套房间隔的时间上或许会重新调整。作者：张月