福建省再现房地产救市政策 允许结构调整或项目转型

莆田楼市商业部分占比较大

本地楼市商业性质房源体量大

东南网6月26日讯（海峡都市报记者 洪德木 文/图）

核心提示 从6月份开始，在福建省各个城市，为了更符合楼市实际需求，符合条件的楼盘项目可调整住房套型结构；同时，在符合相关规划要求的情况下，开发商还可申请房地产项目的土地用途、规划条件的变更。这是近日我省下发的《2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的相关内容。这被众多房地产业内人士解读为“房地产项目土地商办用途可更改为住宅用途”的有利观点，在住房存量房居高的现实楼市当下，甚至可以算是一种救市新规。

虽然此文件已下发多时，但记者近日从莆田市住建局、市国土局等相关部门获悉，莆田市目前已收到文件通知，但对于具体执行方案仍未真正“落地”。

合理确定土地供应计划

通知要求，各市、县住房和城乡建设主管部门要对本辖区内房地产项目进行逐一梳理，摸清商品房库存情况，因地制宜，会同本级城乡规划主管部门向本级政府提出房地产市场供应规模年度计划意见，并将城市供地计划分5类来调控，分别为“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模，并于每年3月底前向社会公布。

在商品房用地供应数量方面，通知要求，各个城市要根据本城市商品房去化时间进行调整。截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。

对于莆田本地商品房库存去化期限的具体时间，市住建局相关工作人员表示“暂时还未有相关的准确统计数据，具体期限还未知”，记者另外从市国土局了解到，在通知出台之后，莆田市在7月份依然将会有3幅地块对外进行公开拍卖，分别为PS拍-2014-32号地块、PS拍-2015-12号地块和PS拍-2015-15号地块，3幅地块出让总面积达411671.76平方米。

允许结构调整或项目转型

细读此次通知可以发现，在文件中特别指出的“允许房地产项目结构调整或者整个项目转型”是其中的一个亮点。通知阐明，对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许开发商调整住房套型结构；对于整体或者部分房地产项目，如果城市存量房去化时间超过24个月，开发商可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设。

“从通知文件中可以看出，对于目前市场上未取得预售许可证的房地产项目，以前土地用途为商业、办公用途，将来或许就可以变更为住宅用途。对于因开发商对市场误判所造成的产品规划失误现象，这或将是一个很好的解决办法。”业内人士林先生表示，在目前莆田房地产市场上，之前出让的地产中商业用地占有很大一部分。根据官方数据统计，截至6月24日，全市非住宅类可售房源面积已达到474.94万平方米，整体体量非常大，“这对于想对土地项目进行转型的开发商来说，无疑是一个新的开发机会”。

不过，对于“房地产项目整体转型”的机遇，部分业内人士也表示“并不看好”，因为商业、办公项目在公建、配电等方面与住宅项目有较大的差异，尤其是那些已建设或已售部分的项目来说，一方面，商办项目转住宅项目成本较高，房企也会综合考虑营收及投入；另一方面，“商办改住”还需要符合相关规划、补偿差价等复杂程序，对政策落实也带来了程序上的不便。

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当然，在政策出来之时，也会有部分需要项目转型的开发商需要办理相应的住房套型或者土地性质变更手续。在此次通知文件中也对这些手续的程序做了相应规定，具体如下：

房地产项目住房套型调整按以下程序办理:(一)房地产开发企业向项目所在地市、县政府提出申请；（二）市、县政府征询本级城乡规划主管部门意见，并经公示后，作出是否同意住房套型调整的决定；（三）市、县政府同意住房套型调整的，由市、县城乡规划主管部门办理项目规划调整手续。

房地产项目转型按以下程序办理：（一）房地产开发企业向项目所在地市、县政府提出申请；（二）市、县政府按照省委办公厅、省政府办公厅《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办[2014]18号）要求，严格履行专家论证、公示（或听证）等规划修改程序后，作出是否批准房地产项目转型的决定，不得以政府会议纪要等形式替代规定的调整变更程序；（三）市、县政府批准房地产项目转型的，城乡规划主管部门、国土资源管理部门依照有关规定分别予以办理规划、用地调整手续，重新评估确定土地出让价款。