豪宅好卖钱难收：回款难度增加、回款速度放缓

在豪宅项目扎堆入市之后，豪宅市场迎来收获季节。统计显示，今年上半年北京上海等地单价10万元以上豪宅成交“爆棚”，6月单月成交量更是创年内单月新高，不过值得注意的是，高端项目的销售业绩噌噌上升时，真金白银的回款情况却并不十分如意。据了解，部分高端项目的销售业绩遭遇股市等投资渠道的“截和”，回款难度增加、回款速度也明显放缓。

豪宅成交爆棚

在豪宅项目扎堆入市之后，豪宅市场迎来收获季节。据中原地产研究部统计数据显示：今年以来，北京豪宅市场单价在10万元/平方米以上的豪宅成交爆发，整体签约套数已经达到了133套，即使剔除盘古大观1月集中签约的96套，年内也达到了37套的历史最高纪录。

从6月单月来看，截至29日，北京10万元/平方米以上豪宅成交明显上涨，单月累计签约已经达到了12套，成为今年全年成交最高的月份（剔除1月盘古大观集中成交）。6月合计签约均价为11.79万元/平方米。从套均总价来看，截至目前，北京年内单套总价在2000万元以上的豪宅，签约已经超过360套，而这一数据在去年同期合计签约仅有201套。

中原地产统计，2015-2016年初北京预期上市能够销售的新单价在10万元/平方米以上项目接近15个，再加上目前已经有的单价在10万元/平方米以上项目大约在10个，整体看，待售的10万元以上豪宅项目数量已经达到2000套以上。

持续的新增供应以及长期积累的市场需求，未来这种成交格局还将会继续上演。中原地产首席分析师张大伟预计，今年全年北京10万元/平方米以上项目签约有望达到200套的“爆棚量”。

同样迎来成交“爆棚”的还有上海豪宅。同策咨询研究部数据显示，今年上半年，上海市单价10万元/平方米以上豪宅累计成交194套，其中公寓139套，别墅55套。而2014年同期天价豪宅成交套数仅为57套，其中公寓31套，别墅26套。今年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象，已经达到历年同期豪宅成交套数总量的新高。

回款难度增大

虽然豪宅市场整体成交“喜人”，不过，对于部分项目来说却“喜”不起来。在新的投资环境下，这些豪宅回款的速度正在明显放慢。

“不少客户交了定金定下了一套房子，但是会拖很长一段时间交之后的款项，这让我们的回款速度被严重放缓，成交周期会拉得比较长。”北京北部某在售豪宅项目营销负责人近日告诉记者，出现这种情况的原因一方面是目前市场上可选择的项目较多，豪宅之间的竞争比较激烈，客户的选择面较大；另一方面也是更重要的原因是，在其他投资渠道譬如股市相对较好的情况下，买家会把钱投入到非房产渠道中去。

“面对这种客户，我们只能催缴，但是又不敢催得太狠，本来客户就不多，如果因为催款导致客户退房，最终受损失的还是我们自己。”上述负责人不无郁闷地表示，除了被动等待，别无办法。

北京东部某豪宅营销人士也有同样的烦恼：“不少客户都说自己的钱在股市或者其他地方还没有抽出来，希望能过些时间再缴纳余款。”

即便是已经签约的豪宅项目，也仍然存在买家拖欠房款的现象。上述人士告诉记者，通常情况下，豪宅买家在付款达到一定比例之后就可以签约。在楼市不好的时候，这种拖欠情况会更加加剧。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，对于豪宅购房客群来说，资金的流动性很重要，他们就算有几千万流动资金，也不会全放在固定资产上，而是会把钱投资到其他领域，扩大收益。股市好的时候，豪宅客群会把资金更多地用于这种流通性强、升值快的投资途径；但就算股市不好的时候，豪宅客群也会有诸多投资渠道可选，并不会把资金固化到房产上，期房阶段会通过拖延付款的方式，拿到产权证后会抵押变现。

易居智库研究总监严跃进也告诉记者，豪宅置业的私密性和私交等特点，并不会太刻意催促此类客户缴纳房款。而此类豪宅投资者也会尽量拖延，因为其没有太明确的自居需求，而是一种很强烈的投资意愿。当其还有其他好的投资渠道时，会暂时延缓缴纳此类购房款。

除此之外，在北京严格的限购背景之下，豪宅购买者大部分都面临着非常大的资格问题，这也会使得豪宅签约周期非常长，最长的甚至会长达一年以上。

凸显买方市场

上述受访人士均表示，在面对这种局面时，开发商其实并没有太好的办法，豪宅市场是典型的买方市场，越高端的项目越是这样，反而一些面向改善型客群的入门级豪宅，回款速度更快一点。

“这种现象在目前有所增加，”严跃进表示，虽然现在楼市表现较好，但不少房企希望在上半年加速回笼资金，所以对回款要求较为迫切，“这说明豪宅置业者占据相当的行业优势。”

豪宅购买者的买方市场优势，还体现在豪宅的最终成交价格上。

豪宅是一种特殊的商品房，豪宅的签约均价并不一定完全体现在签约上。很多豪宅的业主大部分都有一定的社会地位，这种情况下，很多人情、交易其实是在签约以外体现的。因此，不少豪宅项目的最终签约价格往往要低于其预售价格。

京华时报记者 潘秀林