莆田：房屋转租纠纷引发诉讼 城厢法院如何判？

东南网莆田6月1日讯（通讯员 黄盈熹 李晓娟）生活中，许多人都有租房子的经历，房屋租赁问题发生纠纷的事情也时有发生。近日，莆田市城厢区人民法院审结了一起房屋租赁纠纷案。

案情回顾

2015年5月20日，蔡某某（出租方）与许某某（承租方）签订《房屋租赁合同》。2016年4月15日，许某某作为转让方与张某某签订《商铺转租合同》，将其租赁的房屋转租给张某某。合同签订后，张某某依约先后支付给许某某押金1万元、转让费3万元及截止至2018年7月1日的租金。

2017年8月7日，蔡某某以许某某未及时缴纳2017年度（即2017年5月20至2018年5月19日）的房租及擅自转租为由向法院提起诉讼，要求解除自己与许某某于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》，并要求许某某承担违约责任及赔偿经济损失。

法院经审理认为，虽然蔡某某与许某某签订的《房屋租赁合同》约定转租或转让店面经营需经蔡某某同意，但蔡某某已明知许某某将部分承租房转租给他人而未提出异议，且在法院要求蔡某某本人到庭就案件的有关事实接受询问时，蔡某某又拒绝到庭，故蔡某某以此为由认为许某某的行为构成违约，缺乏依据。

之后，张某某于2018年8月6日向法院提起诉讼，认为蔡某某不同意许某某的转租行为，要求收回房屋，致使双方的《商铺转租合同》无法继续履行，许某某的行为构成违约，故请求法院解除《商铺转租合同》。

法院审理

城厢法院审理认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。许某某与蔡某某签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日为2018年7月1日，而张某某和许某某签订的《商铺转租合同》约定的租赁期限为2016年7月1日至2021年7月1日，故该转租合同中自2018年7月2日起至2021年7月1日止的约定无效。

又因张某某和许某某签订的是《商铺转租合同》，且在该份合同中的内容中包含“甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务”“乙方替甲方履行原有一层两直店铺租赁合同的中所规定的条款”的内容，可见，张某某亦是知晓涉案商铺系转租的性质，结合庭审双方各自提供的微信及通话材料的内容，张某某应当知晓案外人蔡某某与许某某之间的租赁约定，故张某某对商铺转租合同无效内容的约定存在过错。许某某作为房屋承租人和转租人，对商铺转租合同无效内容的约定亦存在过错。故对商铺转租合同无效的部分，双方的过错明显且相当，应各自承担责任。　　

虽然《商铺转租合同》中自2018年7月2日起至2021年7月1日止的约定无效，但根据已生效的法律文书的认定，蔡某某对许某某的转租行为是明知的，也未提出异议，故《商铺转租合同》中自2016年7月1日起至2018年7月1日止的约定符合法律规定，是合法有效的。因许某某与蔡某某之间的租赁合同义务已由生效判决处理完毕，租赁合同约定的租赁期限现也已届满，结合上述《商铺转租合同》中部分无效的情况，《商铺转租合同》的合同目的已经无法实现，且许某某也同意解除《商铺转租合同》，故张某某要求解除《商铺转租合同》有效部分，法院予以支持。

综上所述，法院认为，张某某与许某某签订的《商铺转租合同》部分无效，部分有效，现双方均同意解除合同，故应当判决解除张某某与许某某于2016年4月15日签订的《商铺转租合同》。法官说法

转租房屋应经得出租人的同意,且转租的期限应当在本租的剩余期限之内,即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合,要么比原租赁合同约定的提前。这是因为原合同期限届满,承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利,也失去继续作为转租合同当事人的依据,因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有,是侵权行为。

对于超过本租剩余期限的转租期间的效力,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的,超过的部分则为有效。在这种情况下,转租合同因原租赁合同履行终止而终止,而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。

本案中,许某某与蔡某某的租赁合同于2018年7月1日日届满,那么许某某在与张某某签订转租合同之时约定的期限届满之日不应该超过该期限。故本案中的转租合同部分无效，部分解除。