热点城市楼市整体降温 三四线城仍面临去库存难题

楼市调控在意料之中完成了“跨年”，上海、重庆近日纷纷出台新的管理办法为蠢蠢欲动的楼市“疗毒去火”，被视为新一轮政策收紧的前兆。业内人士表示，今年的房地产调控或将更加强调“地方主体责任”，“去库存”仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。房企的融资渠道将重新收紧，部分房企的资金压力或将逐步显现。

杭州一家房产中介的分店经理左立娜对刚刚过去的2016年印象深刻，最忙的时候连饭都顾不上吃，带着客户到处看房。

一线城市楼市调控加码后，以杭州、济南、无锡为代表的二三线城市逐渐成为购房者心中的“价格洼地”。杭州房地产市场中涌入大量投资客，“批发”购房，导致房价集体跳涨，个别房企为利益驱使甚至捂盘惜售。

根据透明售房研究院的统计，2016年外地购房群体在杭州市场的活跃度显著增加。2016年外来购房者共在杭州市区购买商品房68839套，为2015年全年的2.66倍。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年多个城市土地出让收入创下历史最高纪录，苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳这9个城市“卖地”收入超过千亿元。

2016年9月开始部分城市开始收紧政策。特别是国庆前后，热点城市集中出台了一系列限购、限贷措施，多个城市随后进行了调控升级，中国楼市再次开启“调控时间”。

据透明售房研究院的统计，从2016年9月至12月底，全国共有近30个城市开启了房地产市场调控，本轮行情中涨势惊人的楼市“四小龙”厦门、南京、合肥、苏州均在此列，有的城市甚至进行了多轮调控。

2016年12月召开的中央经济工作会议明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

高强度、大范围的调控措施有效遏制了房价上涨势头。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。

得益于此轮牛市行情，不少一二线重点城市顺利去化。但记者近日在东南沿海走访发现，大部分三四线城市楼市依然面临“去库存”的难题。

“镇里的年轻人都去县里买房子，外来务工人员又没有充足的资金，这样的住宅楼谁来买？”浙江宁波一个小城镇的镇长说，前几年房地产热时杭州某知名房地产开发商在镇里开发建设了一高档楼盘，至今仍然卖不动，“去库存问题是不少乡镇共同的烦恼”。

透明售房研究院院长方张接表示，2017年的房地产调控或将更加强调“地方主体责任”，各地的调控手段、调控力度都将视当地房地产走势而定，不同城市和区域之间的政策会进一步加大，“去库存”仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。

方张接表示，2017年宏观经济下行压力仍然存在，房企的融资渠道将重新收紧，部分房企的资金压力或将逐步显现。根据此前中央经济工作会议所提出的定位，预计政府将持续推进房地产“去投资投机化”，跟进抑制投资投机性购房的配套性措施。

透明售房研究院发布的分析报告显示，2016年，全国房地产销售金额仅用11个月就超过10万亿元，全年共有3家房企销售金额超过3000亿元，十强房企销售总额超2万亿元。“在部分重点城市严格调控的情况下，2017年市场整体规模不可避免地将出现萎缩。”方张接说。

“2016年热点城市所呈现的房价大涨，说明建立长效机制十分必要。”浙江大学管理学院教授、房地产研究中心主任贾生华表示，抑制炒房要从税收、金融等方面完善基本制度，而不是依靠政府识别谁是住房消费，谁在投资投机。如果基本制度和机制健全了，商品房买卖的权利应该交给家庭。如果保持房价平稳，自然没有炒房者的生存空间。从这个意义上看，限购、限贷、限价等目前普遍有效的政策措施都非长久之计。