2017热点城市楼市分化严重

资管计划、发债融资、抵押销售纷纷被限，房企融资渠道被明显封锁。

近日，中国基金业协会叫停用于投资16个热点城市住宅地产类资管计划备案，明确资管计划不得支付土地出让价款或补充流动资金。同时强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

而在此之前，证券交易所也相继明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准，表示有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价，前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企，将禁止发行公司债。而房地产企业发债募集来的资金不得用于购置土地。

除金融机构收紧外，地方政府也加强了房地产调控，重庆此前发布新政指出，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记。

对此，中国基金业协会相关人员表示，现阶段私募资产管理产品投向了较为集中的个别热点城市房地产市场，与当前调控政策不相符。此外，也存在提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款等情形。

在此背景下，资金价格明显上涨。数据显示，1月融资利率科创与世贸拿下最低值为4.5%，这比2016年的3%到4%利率有明显上涨。具体来看，1月23日，华远盈都商业发行2035年到期的A、B、C长期债券，发行面额分别为2.9亿元、4.36亿元、0.1亿元，到2020年，融资票面利率分别为5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年，需在票面利率基础上增加上浮基点，这也意味着，融资利率总体不低于票面利率。银控1月19日发行01、02三年期短期债券，分别也是以不低于7%票面利率融资1.1亿元和不低于7.4%票面利率融资6.3亿元，利率上浮明显。

中原地产市场总监张大伟表示，房地产资金收紧信号明确。这16个热点城市占据了全国房地产成交20%以上，也是过去2年地王数量最集中的区域，政策将明显提升当地融资难度。

在房企资金收紧的同时，购房需求端也加大了限制力度。除此前限购等政策外，近日北京、天津、广州、青岛、杭州、大连、珠海等地相继收紧房贷措施，房贷利率进一步提升。

但值得注意的是，一般情况下，政策收紧，预期转向，房企销售、市场均会有一定下调。但是事实上，市场数据却连创新高。

14日，中国人民银行发布2017年1月金融统计数据报告显示，1月当月人民币贷款增加2.03万亿元，其中，单从房贷来看，房贷增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，中长期贷款增加6293亿元。单月住户部门贷款数据再度刷新了历史纪录。

此外，从典型热点城市北上广深来看，虽然广州、深圳市场有所下调，但北京、上海上涨明显。CRIC研究中心数据显示，2017年1月成交面积38.79万平方米，环比减少41.55.%，但是成交均价为48205元，环比增长18.17%，增长额高达8000元。北京方面，1月成交54.28万平方米，环比下调41.78%，成交均价39771元环比上涨1.18%，同比高达34.30%。广州方面，1月成交88.19万平方米，环比下调44.25%，成交均价17383元，环比下调2.75%。深圳方面，成交面积19.03万平方米，环比下调20.92%，成交均价54992元，下调5.18%。

房企销售涨势依然强劲。CRIC数据显示，1月万科地产销售达到485.1亿元，较2016年同期的255.9亿元，上调90%；碧桂园更是从上年的125亿元，涨至目前的467.1亿元，同比上涨幅度高达274%；恒大1月销售也达到372亿元，同比上涨75%。

对此，张大伟解释说，“一方面是资金供给量依然较大，影响短期市场价格是房贷的松紧程度，目前看，各地虽有所收紧，但幅度有限，特别是房贷额度相对依然宽裕。另一方面，从供需矛盾看，土地供应没有明显增加，‘加法’难以落地，所以还是看‘减法’对市场的影响。”

有业内人士认为，现阶段房企融资来源、融资用途以及资金成本等方面开始收紧，若后续政策执行力度加码，房企资金在前期宽松环境下可以支撑一段时间，但是，一旦楼市预期真正转向，房企资金链将迎来“黑色时期”。