预计房地产业分类调控将延续 房企资金链再收紧

从银行严格审核开发贷到私募资管计划不得投资热点城市普通住宅项目，房企融资渠道进一步收紧。专家表示，房地产业去杠杆是大势所趋，预计分类调控的态势将延续。

中小房企压力更大

中国证券投资基金业协会日前发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》明确，如果私募资产管理计划投资于房地产价格上涨较快的热点城市普通住宅地产项目，暂不予备案，尤其不得以“明股实债”的方式投资相关项目。用益信托首席研究员李阳表示，此举对房企的具体影响有多大要视涉及的私募资管计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来信托公司肯定会回避。毫无疑问，未来房地产信托融资会收紧。

用益信托工作室统计数据显示，2016年1月1日至2017年2月14日，按产品发行日期统计，投资房地产类集合信托产品共893个，规模合计2834.66亿元，平均年收益率为7.26%。按产品预计结束日期统计，期间投资房地产类集合信托产品共1107个，规模合计2425.11亿元，平均年收益率为9.63%。

中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，在此前的景气周期中，房企融资渠道更为多元。由于各种非标融资渠道的存在，房企在拿地阶段就能使用杠杆，加大了潜在风险。

某房地产基金投资副总监表示，预计中小房企受到的冲击较大。销售额排名靠前的大型房地产公司获取银行贷款相对容易，而中小房企更依赖私募资管计划等其他渠道融资。

分类调控延续

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，新规针对16个热点城市，而这些城市今年土地供应相对较少。从文件的表述来看，私募资管计划如果投资非热点城市普通住宅项目，仍是可以备案的，这就给房企留下了一个通道，毕竟房企资金可以内部调剂。

博思恩资本创始合伙人冯剑云表示，新规的关注点是普通住宅项目的融资，商业地产投资和房地产不良资产处置并未受到影响。光证资管首席经济学家徐高表示，从近期的房地产市场来看，分类调控的态势将延续。

近期房企融资活动维持低迷态势。中原地产研究中心数据显示，1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下降92%，延续去年四季度以来的低迷状态，资金价格出现明显上行趋势。

目前不仅房地产开发商的杠杆率高企，居民杠杆率也有较明显的上升。据国海证券统计，去年新增居民中长期贷款5.68万亿，占全年新增信贷的44%，而2009-2015年这一比例均值为21.8%，2015年为26%。今年1月新增人民币贷款2.03万亿元，其中住户部门中长期贷款新增6293亿元。

建设银行董事长王洪章此前表示，下一步会严格限制一二线城市房地产开发贷款，但在三四线城市会增加个人住房按揭贷款投放。