如何给“炒房”去虚火

在近年来的房地产调控政策中，税收政策一直备受关注。但房价是由多重因素共同决定的，不受单一因素左右。税收政策很难单独承载调控房价的责任，应该由财政政策、货币政策、土地政策等多方面合力调控，这样才能真正实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位——

中央经济工作会议在部署促进房地产市场平稳健康发展工作时明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

财税政策是宏观政策的重要组成部分，如何结合正在推进的财税体制改革，建立起促进房地产市场平稳健康发展的财税制度体系？近日，记者就该问题采访了相关专家学者。

着力遏投机促保障

近年来，作为政府宏观调控经济运行主要工具的财税政策，在促进房地产市场健康发展中发挥了重要作用，尤其体现在促进保障性安居工程建设和通过税收调节房地产市场方面。

“制定宏观政策首先要考虑房地产市场实际情况，当前房地产主要不是被当作普通的实物资产，而是变成了金融资产。因此，无论是财税政策还是其他方面的政策，应该对症下药，围绕‘去金融化’做文章，采取相应政策措施。”中国财政科学研究院院长刘尚希表示，财税政策应对房地产投机行为加以遏制，避免形成泡沫，如在住房变成金融品时，价格由成本推动变成估值推动，可以通过对资本利得征收所得税，提高囤积房子成本，从而减少囤积和炒作行为。

此外，增加保障性住房供给，稳定广大中低收入阶层的住房预期，也是促进房地产市场稳定健康发展的关键环节。“住房保障是政府的重要职责，国家财政通过加大投资力度，不断助推保障房体系建设。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说。

近年来，国家着力促进增加保障性住房供给，通过积极筹措资金，落实税费优惠政策，完善政策支持体系，加强资金管理，有力推进保障性安居工程。统计显示，2016年全国住房保障支出6682亿元，增长4.3%。

此外，在保障性安居工程建设中，财税部门还落实了税费优惠政策，降低建设运营成本。政府和社会资本合作模式（PPP）被引入公共租赁住房制度中，吸引社会资本参与公共租赁住房建设、运营和管理。

税收引导合理消费

目前，我国与房地产业相关的税种类别较多，其中在土地、房屋取得环节有耕地占用税、契税；在土地、房屋销售转让环节有增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税；在土地、房屋拥有使用环节有房产税、城镇土地使用税。

除增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税是具有普遍调节功能的税种外，房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税是专门针对房地产设置的税种。

在我国现行税制体系中，并没有房地产税这个税种，与之相近的是分别对房产征收房产税，对土地征收城镇土地使用税。房产税适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税。统计显示，2016年全国房产税2221亿元，同比增长8.3%；城镇土地使用税2256亿元，同比增长5.3%。

在房地产市场调控中，税收政策一直备受关注，尤其是实行差别化税收政策，根据房地产市场运行状况，及时调整房地产交易环节契税、个人所得税和营业税（后改为增值税）征收政策，对合理引导居民住房消费起到了重要作用。

“房价是由很多因素形成、决定的，不是单一因素所能左右。税收政策很难单独承载调控房价的责任，应由财政政策、货币政策、土地政策等多方面合力调控。”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，现行房地产税制存在的主要问题是各环节税负结构不尽合理，开发和交易环节税负相对较高，保有环节使用成本较低，税收调节功能交叉与缺位并存。

张斌认为，在财税手段方面，应通过税收打击炒房，实行财富调节。“在交易环节加大征收交易税、资本利得税的力度，在短期内能够立竿见影，抑制房价过快上涨。但从长期看，则需要在保有环节完善房地产税制度。”张斌说。

审慎推进房地产税

近年来，房地产税立法与改革受到高度关注。2011年1月份，上海、重庆两市开始实行对个人住房征收房产税改革试点。今年1月份，重庆市政府修改相关办法,对在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购首套普通住房纳入房产税征收对象，旨在抑制外来“炒房”现象。

实际上，房地产税立法与改革不单单是推出一个新税种的问题，而是作为我国财税体制改革的一部分，对现有房地产税制的重新设计，包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革，此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目。“目前已有一系列涉及房地产的税种，因此推出房地产税需要对原有税种作出调整，适当降低房地产开发、交易环节的税费负担。”张斌说。

不少人对房地产税调控房价的功能寄予厚望，但很多专家认为房价受供求、预期等多重因素影响，房地产税对其影响有限。“从国外实践看，房地产税主要作用还在于组织收入，对房价的影响不会太大。”刘剑文说。

此外，刘尚希认为，中国特色的房地产税不宜把国外的做法照搬到中国来，进而对有房产的人普遍征收。“如果普遍征收房地产税，可能很难达成共识，风险较大，在征收管理上难度也很大；对投机、炒作等个别行为征税，不触及大多数人的利益，风险较小，征收管理也便于实施。”刘尚希说。

对于房地产税立法进程，多数专家认为不会在短期内完成。“房地产税征收范围、税率、优惠政策、扣除范围等都很复杂，同时还受社会共识形成以及不动产登记、评估等配套制度的影响，立法需要一个较长的过程。”刘剑文说。

“房地产政策难以一招见效，应该综合施策、久久为功。地方政府不能将房地产业作为带动GDP和财政收入增长的工具。要把房地产投资和城镇化建设、基本公共服务均等化结合起来，引导人口流动、提供优质服务，这样才能促进房地产市场平稳健康发展。”刘尚希说。