理性看待房贷资产证券化

11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。该项条款，实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“930新政”，已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。

所谓个人住房贷款资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流（本息归还）的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流（本息归还）作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付基础来自个人住房公积金贷款。

据央行数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿元，公积金贷款余额为2.55万亿元。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7至8万亿元的流动性。对此，专家们表示，在当前中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。

笔者觉得，决策层此时推出公积金贷款的资产证券化用意有三：其一，剌激个人住房贷款需求，达到去库存目标；其二，盘活公积金存量资金，大幅增加公积金贷款的流动性；其三，我国住房公积金资金庞大，但投资渠道狭窄且收益率较低，因此拓宽投资渠道应是必要之举。

事实上，通过发行个人住房贷款支持证券募集资金的做法，与美国次贷危机中的“房利美”和“房地美”的操作手法无异。但后者在2007年便出现了兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。对此，不少专家也指出，一方面，与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同，中国公积金贷款最低首付比例为20%，商业贷款最低首付比例是25%。中国楼市的杠杆率远低于美国。另一方面，银行对于还款人资质和收入水平有着严格审核。这就决定了我国的个人住房按揭贷款是银行业相对优质的资产。

尽管业内对公积金贷款资产证券化展现出较高的热情，希望通过此举来盘活公积金庞大的存量房贷资金，促进购房者的入市积极性，助益中国楼市的去库存。不过，笔者认为，中国版“两房”对于化解当前天量库存意义不大。

首先，中国版个人房贷给购房者的首付比重轻了，但只要房价不跌，房奴每个月还款的压力不减反增，有些家庭每月需还贷金额占到总收入的70%以上，已远超国际警戒线。一旦出现国内经济下行、企业职工大面积失业，届时个人住房按揭贷款就不会像银行所说的是相对优质的资产了。

同时，个人住房贷款是否坏账，还要看是投机投资性为主，还是自住刚性群体为主。中国的房地产市场投机投资性需求依然旺盛，一旦房价出现大调整，超过投机者的承受范围，投机投资者会毫不犹豫地选择弃房，这样会形成“多米诺骨牌”效应。

其次，在当前整体利率水平较低的情况下，推出房贷资产证券化产品，收益率可能会开得很低。但是资本市场的投资者也不傻，个人住房公积金证券化的风险也因房地产低迷而凸显，未来的趋势更是难以捉摸，市场很难买账。

再次，盘活公积金存量资金，让公积金机构有钱可贷，这有利于房地产去库存和恢复市场信心。但只要高房价不降下来，仅靠降低房贷利率和拉低购房首付款，意义并不会太大，因为一二线城市居民因高房价而无力购房，而三四城市居民对房地产需求趋于饱和。

最后，推动我国房贷证券化改革，如果没有政府部门出面背书，市场未必有人敢接这个“烫手山芋”。所以，未来政府还可能成立国家住房银行，使之承担为房贷证券化改革托底的功能。鉴于各项制度尚未完备，以及相关机构的设立更需时日，所以靠个人公积金贷款证券化来给中国化解高库存有些“远水不解近渴”的味道。