二手房高价抛售 开发商意图离场还是扩张？
近日，有媒体报道，因为担心房产税等从严调控的政策在十八届三中全会后陆续出台，北京二手房挂牌量开始增加，一些多房户出现了抛售的迹象，并且有向新房传导的趋势。对此，北京青年报记者调查发现，由于存量房数量频频下探，众多开发商的存货量并不充足。不过值得注意的是，新入市的多个项目一改往日开盘仅推出几十套的“吝啬”作风，无论是新盘数量还是房源数量都明显增多，走量快销的模式再次重回市场。不过与2012年初低价甚至底价快销不同，现在的快销是名副其实的高价快销，几个新项目的价格均爆出了区域最高，但仍挡不住买房人的热情。与此同时，“开发商抛售离场”的市场传言甚嚣尘上。据此，北青报记者对近期的热销楼盘一一探访。 “抛售”传言并未阻挠买房热情 “二手房被爆出抛售潮，部分多房户看衰未来开始抛盘。”上周围绕类似传言，引起了媒体的接连报道，一些买房人开始担心是否应该在目前的高点出手，还是应该等抛售成为规模并传导向新房时再出手？ 为解答疑惑，北青报记者特此调查了市场上主要在售的新盘项目，发现抛售现象起于二手房似乎也终于二手房。先前两周共有11个新房项目入市，但并没有任何一家楼盘出现抛盘现象，并且几乎每个入市项目都获得了理想的销售成绩，买房热情明显高过对于“抛售”传言的担心。 10月20日，位于六环马驹桥附近的珠江四季悦城项目开盘，或许是担心购房人太多发生意外，主办方特意将摇号选房安排在了能容纳万人的北京工业大学奥运体育馆，结果仍有数千人涌入，当天就完成了1000多套房源的销售，成为新的日光盘。 10月19日，位于亦庄的保利融创枫丹壹号开盘，该项目主打120平方米和145平方米的大户型，虽然是上午10点开盘，但早上8点开始就有上百名购房人提前到达等候。499套房子，共有近1000人参与了摇号。 上上周的情况也与之类似，大兴区的华润公元九里新推91套公寓产品，吸引了200余组购房人到场选房；位于昌平区的北京风景推出120-190平方米的大户型，开盘当天便大幅去化，仅剩少量四居户型；即便是位于房山的商住项目旭辉E天地推出的600余套房源也吸引了800余组客户参与摇号。 不难看出，虽然购房人期待“捡”到抛售的便宜，但实际上，新盘市场的火热程度丝毫没有受到“抛售”传言的影响。联美地产集团总裁助理史明向北青报记者表示，“不少开发商因为存量不足，土地价格高挂等因素，仍以惜售为主，抛售潮现在没有，近期也不会有。” 快销并非“抛售”高价快销成新趋势 虽然新房并没有发生抛售，但10月入市的新盘确实加快了销售的步伐，一些新盘一改往日的只销售几十套房的“吝啬”，一口气推出了成百上千套的房源。史明告诉记者，目前市场上大部分开发商都接近完成全年任务，因此惜售仍是主要形式。在10月底集中快销的新盘，要么就是蓄客时间过长，希望赶在十八届三中全会前入市，要么就是开发商出于扩张的需要，坚持快速拿地、快速销售的策略。但很容易发现，目前市场上的快销与2012年时完全不同，那时是低价甚至底价快销，而如今是清一色的高价快销。 以上周开盘的项目为例，位于亦庄核心区的国锐·金嵿本次开盘均价在36000万/平方米左右，距离该项目今年7月31日首次开盘不足3个月，与首次开盘价格为30000万/平方米相比，如今已经提价6000元/平方米。而保利融创·枫丹壹号作为纯新盘项目，其35000元/平方米的价格，为同区域的亦庄·金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府等项目提供了新的价格标杆。 而因为选房人太多而租用体育馆选房的珠江四季悦城，最早在年初曾传出LOFT产品均价21000元/平方米，约合单层10800元/平方米，但一直憋到上周开盘时，价格已涨至24000元/平方米，其二期更是被爆出单价向3万元迈进。 为扩张做准备部分房企加紧出货 另外，当前房企的快销表现不仅是项目一次性推出大量房源，而且是从拿地、开工、销售所有环节都坚持快速运作。 这些推崇“快拿”、“快建”、“快销”的模式在不少扩张型房企身上体现更加明显。据北青报记者观察，除了万科等以快速运转着称的企业外，像今年在北京市场上频频创造地王的泰禾、融创等企业，出于扩张的考虑也开启了快销推盘。 像泰禾在今年1月份购得朝阳区孙河地块后，目前已经正式命名为北京院子，并请到着名导演拍摄宣传品，准备在近期入市。而一般主打高端的产品往往从拿地到建设再到销售都需要1-2年的时间。同样，泰禾今年4月在通州台湖购得的土地，如今也已经命名为一号街区，同样可能在年内入市。 对于这样的快速运作，有业内人士表示，这样的快销并非代表整体楼市，而是个别开发商个别项目快速扩张的行为。这些开发商往往在获得一大笔融资后，会进入市场高价拿地，炒高购房人对房价的预期，然后又因为需要还贷等多方面考虑会加快开发进度，哪怕降低利润也要坚持快速销售、扩大规模，并能再次从资本市场获得更多的认可和更大的融资空间。 房企普遍乐观看待预期世茂等开发商重回北京 开发商对于京城新房市场的预期并非抛售，而更多是看好，一些许久未在北京有动作的大型房企也开始重回京城。 像全国排名前十的房企世茂，曾经在北京开发了世茂·奥临花园、世茂·工三、世茂·宫园等高端项目，但在近两年北京市场连续升温时却变得悄无声息。直到上周日才正式对外发布了其在燕郊的别墅项目和北京房山的别墅项目。 世茂集团助理总裁兼营销总经理蔡雪梅在接受北青报采访时表示，前两年世茂把更多的精力放在了长三角地区，但北京作为最重要的房地产市场，是绝对不能失守的区域，因此即将开盘的房山区世茂·维拉项目也是世茂久别北京后的又一高端别墅类产品，并且该项目土地也是在今年初由世茂获得，同样采取了快建、快销的方式。 |
