集体土地流转"同权"是关键 小产权房或难转正

□改革时机

集体土地流转“同权”是关键

京华时报：去年11月28日，国务院通过土地管理法修正案（草案），对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，修改内容为提高补偿标准。但至今没有公布新的标准，您认为是为什么？

杨遴杰：土地征收补偿制度的修改虽然已经统一在“提高农民在土地增值收益中的分配比例”的大思路内，但是它历来有两个方向的思路，一个不改变当前框架，不断提高征地补偿标准；另一个是缩小征地范围，农民作为土地供应主体将土地入市交易。这两者都能提高农民土地收益的分配比例，但是前者中农民是被动的，加上地方政府可能变相克扣或者不执行，问题依然严重；后者让农民成为土地收益分配的主动方，收益更有保障。

改革方案没出台，更大的可能是政府换届后主要领导对征地制度改革的思路发生变化。可能改革的思路转到农民土地直接入市上。

京华时报：全国多个地方开始试点土地流转，您如何评价这些试点？

杨遴杰：集体土地流转或者说更受关注的集体建设用地的流转，在很多地方都有过试点。总体上依据“城郊实体流转，远郊权利流转”的基本套路推进。最近深圳的“城市更新”牵涉到的城中村改造，关注的是城市郊区的农民建设用地如何流转使用，而且从限定不得用于商品住房，到可依照规划由原集体经济组织自行改造，但是还需要集体补交地价，土地转为国有，集体继续保留使用权，改革的方向是明显的，只是囿于法律的限制，集体建设用地仍然不能直接入市。

远郊的集体建设用地往往难以得到直接利用，国土资源部最早的“增减挂钩”政策实质上是把农转用的权利从远郊转移到城市边缘使用，只是通过政府项目的方式掩盖了权利转移的过程。重庆与成都的地票交易方式，由于制度设计的原因，并没有在这个完全由政策创造出的市场里设计好地票使用范围，从而导致需求的混乱，最终并没有形成一个比较完整的市场来。

集体建设用地的流转，第一是能否同权，集体土地不需要转为国有也可以进入城市化过程；第二是能否用于商品住宅。当然，后一点实际也是一个同权的概念。