集体土地流转"同权"是关键 小产权房或难转正
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□改革方向 交易主体不会全面放开 京华时报：如果集体土地流转方面出台新政，交易主体会发生改变吗？农民或村集体能成为集体建设用地的交易主体吗？ 杨遴杰：新政出台之前，无从判断是否会发生交易主体的改变。不过我估计，即使出台，交易主体也不会全面放开。如新政涉及到交易主体改变事项，也就是国有土地同权问题，还存在一步到位和慢步走的区别。 如确定集体建设用地在经营性用途上完全放开，包括商品住宅也可建，就是一步到位的改法。 另外还需要注意的一点是，存量集体建设用地放开的同时，城市周边农用地转为城市建设用地的方式，是采用现在的政府征收，还是政府给予农用地转建设用地的权利给集体，集体把它转变为集体建设用地后再流转或者自己使用。 小产权房转正或难成行 京华时报：如果土地制度发生改变，小产权房是否可以借机转正，或者通过一些措施合法化？ 杨遴杰：和前一个问题一样，小产权房是否能转正，完全看政策如何确定。但是由于地方债务与土地市场密切相关，在没有找到妥善解决地方债务的办法前，估计很难大面积放开小产权房转正，更不用谈小产权房建设问题。 小产权房还存在两种差别，是在存量的集体建设用地上建的话，无关用途管制与耕地保护，以集体建设用地流转改革为名即可解决理论与现实的问题，处理起来相对容易。但是农民和集体在农用地上建的小产权房，哪一种改革方案也不能允许他们突破规划随意改变用途，所以它的转正基本不存在可能。而且我国规划管控能力不强，如果这种都可以转正，会有更多效仿行为，未来的耕地保护局面会一发不可收拾。 破解高房价需多管齐下 京华时报：如果出台土地新政，能破目前的高房价局面吗？或者让房价上涨减缓？如果改革农村集体土地流转制度，能入市的土地增多，是否也解决了地方政府的用地指标问题？ 杨遴杰：目前仍无出台新政的消息，难以回答这个问题。但如果规划圈内的集体土地可以自行入市交易，肯定可以缓解房价上涨的局面，多方供应总会稍微改善这种局面。但控制房价上涨一要严控货币，二要增加供应。当前房价上涨是结构性的，集中在一二线城市，受规划控制供地总规模有限，但政府还可以在每年的工地规模里多分配些给住宅，少搞些用地效率低的工业项目。 地方政府的用地指标主要是每年的农转用指标，是国家批准的地方可以把多少农用地转为建设用地的权力。集体土地流转也不会是让所有的集体土地都可以流转，城市规划圈内的集体土地放开流转，只是从以前的被政府征收转为由集体或农民来流转，主体发生变化，而实际的数量不会变化。 |
