京沪深楼市调控升级 又传“穗N条”将出台

“京七条”、“沪七条”、“深八条”，领涨于全国的三个一线城市近期频繁、突击“出招”——“首付比例提至7成；对非户籍人士从严限购；涨价楼盘不批预售证……”楼市调控大有“升级”态势。

昨日（11月11日），广州又传出官方消息，称“穗N条”已形成，待审核完成后择日发布。虽具体条款不详，但按照当地资深业内人士的话来说，“基本的招数估计都会有。”

“招数不在新，管用就行”，但不少业内人士坦言，一线城市“升级版”新政只能有助于短期内的楼市“退烧”，无法解决诸多根本性的量价难题。

此外，新华房产通过近期的全国落地调查也发现，“突击式”的调控加码很难全面铺开，只有建立并健全长效的市场化机制，才能真正实现房地产市场的良性发展。

突击“疗效”有限

国家统计局9月房价数据显示，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅悉数超过了20%，而实际上，这一统计数据从今年5月份开始就已然进入了“两位数时代”。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，这便是一线城市新政升级的导火索——

10月11日，深圳市出台“深八条”，将二套房最低首付从此前的六成提高至七成。上海在此基础上，对限购加码，其上周五发布的“沪七条”中规定，对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

如果说，“提高首付比例”和“加码限购”都是老调重弹的话，北京的“禁涨令”就更具火药味些，不仅明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售，对于今年以来上市的项目，也要求新盘价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。

虽说“火药味”十足、调控的房价的决心也显而易见，但综合新政落地后，一段时间以来各种渠道的声音，突击性的“疗效”有限。

以首付比例提高为例，“一线城市的购买力水平本身就高，大部分改善客群是全款购房，首付比例对这部分人没有任何影响。”张宏伟指出。

的确，有数据显示，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。

至于北京的“禁涨令”和“禁售令”也被指仅能短期“退烧”，诚如北京的一高端住宅开发商所言，“今年不批，难不成明年也不批吗？即便一直不批，房价就能降下来吗？恐怕是供应少了，需求却始终旺盛，房价不跌反涨。”

张宏伟也支持这种“反弹论”。他指出，延发高端楼盘预售许可证的方法，实际上是在控制中高端楼盘在市场当中的成交量，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，但这种做法只能是短期内维稳市场，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会出现报复性反弹，继而引起市场波动。