京沪深楼市调控升级 又传“穗N条”将出台

“京七条”、“沪七条”、“深八条”，领涨于全国的三个一线城市近期频繁、突击“出招”——“首付比例提至7成；对非户籍人士从严限购；涨价楼盘不批预售证……”楼市调控大有“升级”态势。

昨日（11月11日），广州又传出官方消息，称“穗N条”已形成，待审核完成后择日发布。虽具体条款不详，但按照当地资深业内人士的话来说，“基本的招数估计都会有。”

“招数不在新，管用就行”，但不少业内人士坦言，一线城市“升级版”新政只能有助于短期内的楼市“退烧”，无法解决诸多根本性的量价难题。

此外，新华房产通过近期的全国落地调查也发现，“突击式”的调控加码很难全面铺开，只有建立并健全长效的市场化机制，才能真正实现房地产市场的良性发展。

突击“疗效”有限

国家统计局9月房价数据显示，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅悉数超过了20%，而实际上，这一统计数据从今年5月份开始就已然进入了“两位数时代”。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，这便是一线城市新政升级的导火索——

10月11日，深圳市出台“深八条”，将二套房最低首付从此前的六成提高至七成。上海在此基础上，对限购加码，其上周五发布的“沪七条”中规定，对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

如果说，“提高首付比例”和“加码限购”都是老调重弹的话，北京的“禁涨令”就更具火药味些，不仅明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售，对于今年以来上市的项目，也要求新盘价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。

虽说“火药味”十足、调控的房价的决心也显而易见，但综合新政落地后，一段时间以来各种渠道的声音，突击性的“疗效”有限。

以首付比例提高为例，“一线城市的购买力水平本身就高，大部分改善客群是全款购房，首付比例对这部分人没有任何影响。”张宏伟指出。

的确，有数据显示，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。

至于北京的“禁涨令”和“禁售令”也被指仅能短期“退烧”，诚如北京的一高端住宅开发商所言，“今年不批，难不成明年也不批吗？即便一直不批，房价就能降下来吗？恐怕是供应少了，需求却始终旺盛，房价不跌反涨。”

张宏伟也支持这种“反弹论”。他指出，延发高端楼盘预售许可证的方法，实际上是在控制中高端楼盘在市场当中的成交量，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，但这种做法只能是短期内维稳市场，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会出现报复性反弹，继而引起市场波动。

铺开“治疗”难现

即便“疗效”有限，但距离年终越近，房价控制的任务就越紧。便有不少二三线城市的购房者开始担心，“升级版”新政会否全国蔓延？

不过，从近日新华房产全国性的落地调查来看，除了广州有望落实外，新政全国铺开的可能不性并不大，且具有一定的难度。

以江苏苏州为例，当地的一位资深房评人士指出，目前苏州的房价涨势处于稳定状态，供需关系也较为健康，倘若落地“禁涨令”和“禁售令”，反而会导致供应出现阶段性断货，致使在售房源价格上调，不利于整体的市场环境。

至于“二套房首付提至七成”，在其看来，并无必要，只是需求后置罢了，“毕竟首改客群依然存在刚性需求，需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。”

临近的无锡则做出了官方的回应，明确表示，暂不会有地方性新政出台。数据显示，10月份无锡商品房成交面积为54.09万平方米，同比下降7%，环比下降8.92%，“类似于无锡这样的三四线城市，有一定的库存压力，一线城市版本的新政在打压房价的同时，也会对成交量产生负面影响，适得其反。”无锡房管局市场处处长江建华分析指出。

此外，沈阳、青岛、郑州、天津、宁波等地也都纷纷表态，暂不跟进，不过，这其中并不包括一线城市“三缺一”的广州。

事实上，早在“京七条”发布之时，记者就曾采访到了广州市国土房管局。该局当时的答复是“将根据城市住房特点和房地产市场运行态势，研究我市住房政策。”

而在上海“沪七条”出来之后，国土房管局终于有了较为清晰的表态。日前，市国土房管局相关人士表态称，“穗N条”已经形成，但需待市政府审批，具体出台时间还在研究中。至于有哪些新的调控措施，目前不方便透露。

虽然具体的调控措施尚不明了，但显而易见的是，今年以来，广州的调控压力不小。根据年初目标，广州今年的房价涨幅控制目标在10%，即低于15448元/平方米。而统计数据显示，广州前9月均价已经达到了15965元/平方米。这意味着，第四季度房价要下降2500多元才能达标。而根据10月的网签数据，广州十区两市网签9287套均价12992元/平方米， 中心六区创今年新高逼近3万/平方米，达成目标的难度显而易见。

同步处于研究状态的还有南京。国家统计局数据显示，截止今年10月，南京商品房价格已连涨16个月，今年前9月的同比涨幅更是高达14.5%，再创新高，排二线城市前列。10%的年度房价控制目标铁定告吹。

“在此背景下出台新政的可能性很大。”有业内人士指出，即便实效并不明显，地方政府也必须得做出一些动作来表态的。

市场“痊愈”须“建”

不论是“惺惺作态”也好，“真枪实弹”也罢；“老调重弹”也好，“升级更新”也罢，目前的调控仍然倚重于“堵”，如何在供应市场有所作为，变“堵”为“疏”，已然成为众多业内人士关注的焦点。

北京在这方面走在了前面，其新推出的自住型商品住房，虽仍处在供地阶段，市场的反映及影响都有待观察，但加速供应结构转变的思路已然得到了多数业界人士的认可。

财经评论员马光远表示，供应结构的转变将对市场预期产生影响。世联地产高级研究员董晔也认为，自住型商品住房能够在供应结构、乃至整个调控方向的转变上发挥至关重要的作用。

然而，亦有反方的观点存在。同策咨询研究中心总监张宏伟就认为，中小套型住房、自住型商品房的加大供应短期内有利于缓解房价上涨压力。

但他同时也指出，由于一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变，上海中小套型住房、北京7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减，这样，有可能导致商品房市场供求关系更加紧张，从中长期来看，有可能使市场处于供求不平衡的状态，引起市场报复性反弹，房价中长期仍处于上涨状态。

“所以必须建立市场化的长效机制，才能满足行业的良性发展。”张宏伟指出。

北京中原市场研究部总监张大伟亦有同感，在他看来，出台楼市长效机制已到了迫在眉梢的阶段，他强调，长效机制要加强对市场手段的注重，要让市场规律发挥其应有的作用。（新华房产调查 记者 王鑫）