聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？
【提要】十八届三中全会中提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。三中全会结束后，关于统一城乡建设用地格外受关注。昨日，新华网特此举办了《聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？》，邀请多位嘉宾对此进行深入解读。 【聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？（论坛实录）】
 节目现场 新华房产北京11月14日（记者 朱玲）被赋予改革历史重任的十八届三中全会已经落幕，全会明确了改革的总方向和基本目标，其中一些新提法和新举措也让中国经济有了更多想象空间。那么就房地产市场而言，三中全会释放了哪些信号？如何看待三中全会中国楼市走向？ 昨日，新华网特此举办了《聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？》，邀请多位嘉宾对此进行深入解读。 统一城乡用地的实现路径 十八届三中全会中提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。三中全会结束后，关于统一城乡建设用地格外受关注。 “建立城乡统一的建设用地市场”，具体实施起来会存在哪些难点？赵忠煦表示，这并不是简单合并两个市场，土地是农民生存和生活依赖的要素，出让后农民就没有收入来源了，因此农村的问题就比较复杂。 无疑，集体建设用地也需要有一个有形的市场，通过规范透明的流程，形成一个规范的市场。在赵忠煦看来，可行的路径是在政府的指导下建立一个市场化的运营平台，让市场决定价格和需求。 “近期安徽试点农地流转，它的模式不一定是所有的省区市都会采取的模式，但它把集体建设用地和国有建设用地统一建立一个市场，通过一个市场处置不同的资源。这样存在问题就是还是将有限的资源放在政府的手里。” 进一步而言，统一城乡建设用地会是否能有效缓解土地市场的供需矛盾？万达董事长王健林在接受媒体访问时表示，如果真的推动农地入市，反而会造成土地价格短期内较大幅度的上升。因为农民将从拆迁中获得更大的补偿，农民预期的提高将推高拆迁难度和成本。 不过北京师范大学教授张跃并不赞同，他认为这将会导致地价的下降。“地方政府会增加无数的竞争者，竞争产生了繁荣，竞争产生了低价格。” 而北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理认为，统一城乡建设用地，并不意味着可以无限制地占有集体用地来进行城市开发，其最终是要如何利用集体用地给农民制造更多的就业机会、提供更多的保障，或者是把农村的产业化更好地利用起来，合理地解决三农问题。 他还认为，从房地产开发的角度来说，实际上未来可以与集体土地经营权相结合，运作一种持有土地经营的方式。作为开发者可以通过长期的经营获得应有的利润，也可以反哺农民，让农民通过劳动有所得。 赵忠煦也表示，就农村集体建设用地而言，应该更多注意力放在如何农村的资源和要素盘活，而不是通过土地获得多少收益。“农民手里有的集体建设用地，是不是能在市场上有相应的价值体现出来？或者说从金融领域来考虑，是不是也可以去抵押、融资呢？” 理顺市场与政府的关系 本届三中全会的报告中还提出，要建设统一开放、竞争有序的市场体系。业内人士分析，这也意味着房地产调控将趋于弱化，与此同时形成住宅供应双轨制：政府主导保障房，市场主导商品房。 对此，张跃认为，住房问题是政府的最基本的职责之一，因为住房一种特殊的商品，它关系到基本的人权。但他强调，住房政策不能与GDP挂钩，不能为了刺激经济增长便随意改动住房政策。 “2003年实际上就是为了刺激经济增长，就取消了把绝大部分人纳入保障房体系的政策，而把绝大部分人都赶到购买商品房这个市场上了，再加上土地供应的垄断，以及宽松的货币政策，造成了今天这个局面。” 不过陈辉则担忧地表示，政府主导不能把球踢给很多企业，毕竟这些项目企业是建造者。事实上，此前亦有媒体报道，由于政府在回购公租房等项目中存在拖延周期，导致不少企业成本上升，已经有企业郑重退出此类市场。 在陈辉看来，还更需要将信息公开透明化。“比如这些住房真正保障了谁？定向给了谁？谁获得了保障。即使是政府主导，在很多方面也应该采取市场化的运作手段，让大家看到。”他还表示，市场化主导的商品房也应该区分高端住房还是普通住房。因此，他认为双轨制实际上是一个交叉的过程。 而被认为是市场化调控重要方式之一的房产税，在此轮报告中并未被提及。张跃认为，房产税方面政府征收比例不会太高，但是心理影响很大，一旦征房产税再配合官员申报财产制度两个制度一起出，房价也会应声而降。 谈及财税制度改革，张跃认为，关键在于放权让利。“就是把更多的权限放给地方，让地方干更多的事，同时把有些税收税的权力下放给地方，或者让他分得更大的比例，这是全世界的趋势。” 综合多方面因素，张跃认为，三中全会结束后房价短期看上涨长期看下跌。“因为推动上涨的因素主要是户籍制度改革与宽松货币政策，而这两个政策短期都看不到改变的可能性。但长期看来，土地制度改革的推进以及保障房制度的实施，会使房价趋于平缓乃至下行。” |
