小产权房转正风声再起 专家称五到十年内难落地

在台州经济开发区坐落着很多由农村发展起来的“城中村”，记者调查发现，即使小产权房能够上市交易，这些户主也不愿意出让房产。像李先生一套5楼立地的小产权房，一年的光租金收入就能高达十多万。

李先生：就是再加上两倍，也不会卖的。商品房国有使用期70年，但是我们使用期是永久的。而且我们房子租金收入也很好，不会卖的。

随着《决定》提出的建立城乡统一的建设用地市场之后，有几点变化，一是小产权房的买卖由暗转明，还有的小产权房主捂着不卖，因为对将来会有更好的价格预期；另外就是新的小产权房的价格的变化，有的价格比《决定》公布前上涨了不少，怎样看待这种变化？

中原地产市场研究部总监张大伟：这个其实就是恶性炒作，不管从哪方面说，政策其实被恶意解读了。小产权转正从决定里并没有明确的提到房产，只是一些人通过自己的利益角度这么解读了。从市场来看，现在楼市或者房地产市场的确是投资属性比较高，所以很多人从房地产或者从楼市的角度，有可能做出一些误导市场的故意引导市场的分析。整体来看，最近有一些由之前暗地里的交易转为明面交易或者价格上涨非常迅速，肯定是非理性的举动。

很多人都存在着这样一个想法，就是小产权房迟早都要转正，对此是怎么看？

张大伟：所谓的小产权转正，从目前来看在各个地方还没有能够实施的政策基础。现在房地产市场的确是投资属性还是比较高，各个地方也把土地财政作为很重要的财税来源。所以从短期来看，即使是从不浪费社会财富的角度出发，不会完全取缔小产权房，但是对一些新建的小产权，还是在取缔的。这点来看，很多人认为小产权能转正，是对政策的误读。即使几年之后小产权能够有部分从不浪费社会财富的角度转正，也肯定是有偿的，而且肯定会补比较多的土地出让金。但是单独直接把它转成商品房或者说一些人想通过这种手段获得投资利润，不管是从5年还是10年看，这种可能性都很小。

法律监管与保护的空白，让小产权房处于尴尬的现状。对很多投资小产权房的业主而言，能转成大产权房，拥有房产证，意味着房子可以卖更好的价钱，而对更多的因为资金不够或者需要改善住房的已经购买正居住在小产权房内的业主而言，一张房产证，则意味着可以睡的更安心、踏实。

有数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅仅十一五期间就达到了2.83亿平方米，到目前不完全统计，全国总量或者已经超过了70亿平方米。如果按每户住三口人来计算，按每一套100平方米来计算，就相当于住了2.1亿人，这样的涉及面应该是非常广的。当然，价格低是不少人对于小产权房最直观的感受，因为商品房价格高买不起，那么住房又是刚性需求，这种情况之下只好去找便宜的来买了。

实对于现在一些小产权房的住户来讲，这一次决定所提出的建立城乡统一的建设用地市场，小产权房“转正”的风声也随之再起。不过，有专家认为小产权房“转正”是对政策的误读。如何理解这个问题呢？

张大伟：首先，三中全会提到了城乡用地是一个系统，这的确是一个方向，但是小产权是之前的问题，它涉及到占用了之前一些农村宅基地或者是农村耕地，做了一些跟之前不一样的事，从法律定义上是非法的。三中全会赋予农民更多的土地红利等，是建立在之后或者说现存还有的宅基地上，不会说把之前特别是购买了小产权的，作为投资属性在用的，肯定不可能转正。