小产权房转正风声再起 专家称五到十年内难落地

据中国之声《央广夜新闻》报道，近段时间以来，有关小产权房可能转正的猜想越来越多地被大家提及。此前，一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。“所以小产权房转正”的风声也随之再起。

而刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》又再次提出，建立城乡统一的建设用地市场，这点也让更多的人开始猜测，这是不是正在释放小产权房转正的信号呢？这份《决定》出台后，记者也就各地小产权房的销售现状进行了调查。

北京通州的太玉园小区在八通线轻轨总站土桥向南一公里处，一直以来，以北京最大的小产权房集中地著称。小区门口通知栏上密密麻麻的都是房屋信息，出租信息占了大幅篇幅。两侧有三四家小型房地产中介。记者以买主的身份询问太玉园小区的房价，中介直言，自从小产权房有望“转正”的消息传出，十天内，房价每平米涨了将近1000元。

中介：最近房价涨了不少了，之前每平米9000左右，现在已经涨了将近七八百块钱。

记者：就这一个月？

中介：这十天吧，因为这边一般一直有消息说要转成大产权。

记者询问了几家中介，发现涨价的确成了普遍趋势，房主的期望值变得越来越高了。

中介：现在都在涨，涨得这么厉害，再等就涨更厉害了。

中介：现在有些房已经卖到100多万了。

而据其他一些媒体报道，南方一些城市的小产权房现在居然涨价已经涨到了比原来的房价高出了50%。“转正”的风声让小产权的房价飙升，不少人都蠢蠢欲动，就算自己不住，也投资的想法。不过，与房价飙升的时候，卖方就会犹豫了：万一卖早了，以后涨价怎么办？于是，捂房惜售的情况就出现了。江苏台记者柏媛媛介绍，在南京，不少小产权房的业主就闻风而动，或是提价或是停止销售。

西善桥地区是南京市小产权房最集中的板块，由于房价相对同区域商品房每平米要便宜三四千元，吸引了不少手头偏紧的购房者。市民孙小姐在这里选房已经一个多月，好不容易选到了中意的房子，但最近房东却忽然反悔了。

孙小姐：我本来看到润福园的房子88平米，65万。价钱全部都谈好了，就差坐下来签字了，卖方就忽然一下后悔了，就说买上就要能转正，至少能卖个90万。

从南京西善桥地区的现实情况来看，虽然近期这里不少小产权房的房主提价或是惜售房源，但这一区域的七彩星城、福润园、东升山庄等小产权房小区的房源售价稳定。：

房产中介葛经理：均价都在7000块钱左右，没什么多大的幅度上涨，有的一个季度涨个万把块钱。这个不能说是小产权的变化，全国房价都在涨，南京的商品房涨得还更多。

北京这样的一线城市，小产权房价格上涨得比较快，南京这样的二线城市虽然没有出现小产权房价格飙升的情况，但不少人对其价格有上涨的预期，出现了捂房惜售的现象。

郑州某房屋中介公司销售经理杨书方已经在房地产中介干了6、7年，销售二手小产权房也是他们的经营项目之一，虽然是5000元一平的超低价格，但一说起小产权房的销售，他还是直摇头。

记者：郑州市小产权房小区大概有多少个？

杨书方：我们了解的最起码一二十个，一年最多也就卖个三五套。因为成交量确实很低，一直卖不出去，最主要原因是不能贷款，再一个就是没有保障，没有房本，很多人都会考虑这两点。

杨书方所在的房屋中介公司在郑州有近30家连锁店，仅手下小产权房房源就上百套，无论是从房源数量还是公司规模都是数一数二。但无论目前小产权房转正风声吹的有多响，小产权房的销售一直都是冷冷清清。

杨书方：小产权房目前是政策没出来，不明确，很多人都在观望。我们在网上了解的一线城市可能比较多一点，在郑州没什么太大变化，看房的还是比较少。

在杨书方的店里，记者看到来咨询房屋信息的人络绎不绝，但却很少愿意买小产权房。正在咨询房屋信息的刘先生告诉记者，自己最近也打算在郑州购房，小产权房低廉的价格让他心动不已，但犹豫再三，还是没有出手。

刘先生：小产权不像商品房，感觉还是没有保障。将来转正，还得出一部分费用，不划算，来回尽折腾了。小产权到啥时候还是小产权，方方面面包括物业都赶不上正规的。

在浙江乐青，小产权房的形式多样，数量也多。温州房价在众多城市中经常唱反调，总是一支独降，因此，小产权房转正的风声让乐青市民还在观望当中。一房屋中介负责人介绍说，虽然目前小产权房的销量、价格等还没有明显变化，但是至少能让刚需购房者更青睐小产权房。

房屋中介负责人：现在好卖一点，这些本来就便宜，小产权房证比国有的证便宜一点，现在又有这个政策，可能有人会选择交易。因为这个便宜，以后也许会转正，所以人家对它感兴趣，也许以后这种房子会有优势。

安徽滁州的小产权房买卖从之前的乏人问津，到目前为止似乎有一些预热的苗头，有很多的购买者开始陆续地问询小产权房的情况。

记者走访了几家房产中介公司，中介人员介绍，由于小产权房不能过户，之前很少有人来问询小产权房买卖的登记信息，而最近一段时间开始，陆续有人来询问是否有小产权房出售。

中介工作人员：小产权房都没有房产证，没有房产证就过不了户，所以那时候卖不掉。最近也有人问了，也有人想买这样的房子了。

而在另一家房产中介公司，工作人员介绍，前两天刚刚办理了一起小产权房买卖，相对于商品房，小产权房价格要便宜不少。

工作人员：价格便宜点，便宜二十几万。一般情况下不管过户，或者在当地可以，但是在大市办过户是过不掉。

不能过户不受保护这似乎是小产权房的弊端，但是我们似乎能够听出来在各个城市里面，但凡是有小产权房，这个所谓的销售市场还是存在的。当然，他们不可能在房地产交易市场去挂牌出售，更多的还都是属于私下交易的这种现象，即便如此目前私下交易的现象也出现了一些变化。

中介吕军：目前还没有正式挂出来交易，不过以前他们都是在都在私底下交易的，毕竟小产权房三证是不齐的，所以相对价格也比普通商品房便宜，但是它存在一些后遗症，以后纠纷会比较多。买小产权房的人基本上以自住型为主，刚性需求为主。

在台州经济开发区坐落着很多由农村发展起来的“城中村”，记者调查发现，即使小产权房能够上市交易，这些户主也不愿意出让房产。像李先生一套5楼立地的小产权房，一年的光租金收入就能高达十多万。

李先生：就是再加上两倍，也不会卖的。商品房国有使用期70年，但是我们使用期是永久的。而且我们房子租金收入也很好，不会卖的。

随着《决定》提出的建立城乡统一的建设用地市场之后，有几点变化，一是小产权房的买卖由暗转明，还有的小产权房主捂着不卖，因为对将来会有更好的价格预期；另外就是新的小产权房的价格的变化，有的价格比《决定》公布前上涨了不少，怎样看待这种变化？

中原地产市场研究部总监张大伟：这个其实就是恶性炒作，不管从哪方面说，政策其实被恶意解读了。小产权转正从决定里并没有明确的提到房产，只是一些人通过自己的利益角度这么解读了。从市场来看，现在楼市或者房地产市场的确是投资属性比较高，所以很多人从房地产或者从楼市的角度，有可能做出一些误导市场的故意引导市场的分析。整体来看，最近有一些由之前暗地里的交易转为明面交易或者价格上涨非常迅速，肯定是非理性的举动。

很多人都存在着这样一个想法，就是小产权房迟早都要转正，对此是怎么看？

张大伟：所谓的小产权转正，从目前来看在各个地方还没有能够实施的政策基础。现在房地产市场的确是投资属性还是比较高，各个地方也把土地财政作为很重要的财税来源。所以从短期来看，即使是从不浪费社会财富的角度出发，不会完全取缔小产权房，但是对一些新建的小产权，还是在取缔的。这点来看，很多人认为小产权能转正，是对政策的误读。即使几年之后小产权能够有部分从不浪费社会财富的角度转正，也肯定是有偿的，而且肯定会补比较多的土地出让金。但是单独直接把它转成商品房或者说一些人想通过这种手段获得投资利润，不管是从5年还是10年看，这种可能性都很小。

法律监管与保护的空白，让小产权房处于尴尬的现状。对很多投资小产权房的业主而言，能转成大产权房，拥有房产证，意味着房子可以卖更好的价钱，而对更多的因为资金不够或者需要改善住房的已经购买正居住在小产权房内的业主而言，一张房产证，则意味着可以睡的更安心、踏实。

有数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅仅十一五期间就达到了2.83亿平方米，到目前不完全统计，全国总量或者已经超过了70亿平方米。如果按每户住三口人来计算，按每一套100平方米来计算，就相当于住了2.1亿人，这样的涉及面应该是非常广的。当然，价格低是不少人对于小产权房最直观的感受，因为商品房价格高买不起，那么住房又是刚性需求，这种情况之下只好去找便宜的来买了。

实对于现在一些小产权房的住户来讲，这一次决定所提出的建立城乡统一的建设用地市场，小产权房“转正”的风声也随之再起。不过，有专家认为小产权房“转正”是对政策的误读。如何理解这个问题呢？

张大伟：首先，三中全会提到了城乡用地是一个系统，这的确是一个方向，但是小产权是之前的问题，它涉及到占用了之前一些农村宅基地或者是农村耕地，做了一些跟之前不一样的事，从法律定义上是非法的。三中全会赋予农民更多的土地红利等，是建立在之后或者说现存还有的宅基地上，不会说把之前特别是购买了小产权的，作为投资属性在用的，肯定不可能转正。

小产权房为什么难以转正呢？

张大伟：更多的原因是跟现在楼市的发展基础有关系，如果小产权房能够转正，整个房地产市场的基础就出现了变化，因为整个的土地供应量或者各方的利弊格局出现了明显的变化。一旦小产权能够转正，农村的宅基地就有可能流转到住宅用地市场，目前来看，国内5-10年是不可能出现真正的落地。

在建的一些新的小产权房可能会被拆除吗？

张大伟：这是肯定的，其实三中全会的文件是赋予农民以土地红利，并不是说赋予现在投资购买了小产权房的人投资红利。虽然短期来看，很多购买小产权或者之前买小产权因为炒作获利了，但是从长远来看，小产权不太会成为，它毕竟打了政策的擦边球，或者说是违法违规的东西。所以转正的可能性比较小的，即使后期一些农村宅基地有可能流转，更多的也是赋予农民利益，不可能赋予之前一些非法的行为变成正规的，这个可能性很小。

备受争议的小产权房究竟将来的命运将会是怎样？

中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英：在改革开放初期特别是乡镇企业发展快速增长的时期，小产权房利用了一些农业用地，以后在基本农田保护条例发布以后，利用农业用地搞小产权房的情形越来越少，主要是村庄占地以及一些废弃地。实际上还是村集体行为，如果没有村集体没有村干部的支持、介入，小产权房是很难以扩大的。虽然有农民把自己的宅基地利用了、盖了多层住房，搞出售，但是在有些郊区大面积盖小产权房特别是高层楼房，主要是集体行为。三中全会以后，释放了一个信号就是，当我们把体制理顺以后，至少不会产生新的小产权房，现有的小产权房将会是历史遗留问题，会有一个合理的办法去解决这个问题。

小产权房应不应该转正？

党国英：如果它不转正，那也不一定要拆除，转正的方式是多种多样的。如果它确实危害了公共利益，确实不符合政府的规划，实在要拆，政府要面对得到小产权房的家庭和出售小产权房集体之间的关系问题。住小产权房的家庭是弱者，集体作为一种组织是强者，如果要拆小产权房，首先要注意保护弱者的利益，要有一种机制首先要对买房的人积极补偿，要让集体承担责任，在这个前提下可以考虑拆除，而且这种情况应该是比较少的。

小产权房问题究竟该如何治理？

党国英：借助这一次三中全会的改革精神，一定要建立一种体制，特别是建设用地的规划与用土管理体制。有了这样的体制之后，无论是国家的土地还是集体的土地，我们能让它们所盖的房子都是产权房，都是合法的，以后就没有小产权房了。对于现有的小产权房的处理，一定要考虑到全国相当一批人的实际利益，政策不能与这个庞大的人群发生对立，要本着考虑老百姓的利益，考虑到现有的小产权房是不是一定和公众利益相冲突，我们的规划是不是能做合理的调整，之后再想办法处理历史遗留问题。