大望京房价逼近十万元　高端住宅迎放量

高端住宅项目望京金茂府预计3月底入市。

北京市住建委官网显示,1月整月已经有3个高价房项目获得了预售许可,其中位于崔各庄乡大望京村的绿地中心的服务式公寓部分,其单价已经高达每平方米9.5万元。这是2014年以来,继泰禾北京院子和阅园之后,北京市获批的第三个高价项目。业内人士普遍认为,三个高端项目的入市意味着北京4万元/平方米预售禁令正式放开,未来高端市场将逐步开闸放量。在房价不断高企的背景下,楼盘的溢价能力,成为关注焦点。

高端住宅迎放量

绿地中心9.5万元/平方米高价房的出现进一步证实了北京市高端物业限价正逐步松绑。

市住建委官网显示,1月整月已经有3个高价房项目获得了预售许可,其中位于崔各庄乡大望京村的绿地中心单价为每平方米9.5万元。1月19日,泰禾北京院子领取了2014年第1号预售许可,其最高均价为每平方米7.8万元。位于西南四环的阅园也获批,均价为6.7万元。

相比较于去年年末的高端市场供应缩水而言,今年开年三个高端项目入市,令整个市场为之震撼。对此,中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,对于今年的高端市场而言,如今,三个高价盘的入市仅仅是个开端。因为,按照常规的操盘节奏,2012年至2013年入市的高价地项目,大多将于2014年入市,特别是去年年末自住型商品房政策出台以来,整体土地供应格局中保障房用地约占70%,商品房用地约占30%,且由于要承担整盘利润,这30%多趋于高端化。虽然商品房所占比例并不高,但相比较于以往市场上零星几个顶级高端盘而言,未来此类楼盘会越来越多。

记者调查发现,此次高端盘开闸放水之后,包括中赫万柳书院、保利海德公园等一系列高端楼盘,纷纷加紧了入市计划。这其中不乏高价地块,比如香河园地块、万柳地块、夏家胡同地块以及融创农展馆地块等。受地价高企及高价项目陆续获批影响,预计这些产品上市价格有望进一步刷新价格纪录。

高端盘售价直逼10万

本轮入市的高端住宅中,最为引人注目的莫过于位于大望京板块的绿地中心。该项目9.5万元的售价,是去年年末以来获得预售许可项目中单价最高的楼盘。其入市,无疑成为大望京板块的价格标杆。不少业内人士猜测,绿地中心的高价入市,不仅意味着大望京房价将持续上行,同时,也预示着单价10万元/平米,已成为北京高端住宅市场的分水岭。

对此,张大伟认为,去年出来的很多高价地,若抛开保障房用地,商品房用地楼盘价多超过了5万元/平方米。土地成本,加上整盘的建安成本,未来房屋若卖到7万-8万元/平方米,开发商基本是零利润的。那么,开发商为了保证一定的利润空间,必然对商品房部分进行高端定位,这就导致高端住宅“奔十”成为大势所趋。

绿地中心以9.5万元的单价获批之后,作为五环沿线首个房价“奔十”的热点板块,望京板块在售项目价格走势备受关注。记者获悉,该区域唯一纯高端住宅项目望京金茂府已经开始四期220～270平方米产品的蓄客,预计将于3月底左右正式推向市场,目前销售价格仍然待定。但业内人士表示,该项目上期开盘价格为6万元/平方米,四期产品在教育、精装、配套等多个方面,进行了全方位升级后售价必然上调。

资源型楼盘凸显优势

在限价限购的背景下,北京市高端住宅市场整体保持在供不应求的局面。但由于去年下半年以来政府部门对高端市场的严控,导致高端市场供应的短缺,一度造成了成交数据的下滑,但屡次出现的高端项目“日光”现象,也印证了高端住宅市场需求的充足与坚挺。

但从2014年的市场看,由于供应相对充足,高端市场将面对显著提升的激烈竞争,只有占据优质资源的高端住宅项目,才能脱颖而出,占据市场的制高点。

因此,高端住宅的开发商开始加速引入高端资源。记者获悉,方兴地产已经与朝阳区、西城区、景山学校正式签约,将全国重点、北京市重点学校景山学校的直属小区景山学校朝阳学校引入望京金茂府。与此同时,方兴将持续发挥高端资源整合力,将金茂旗下威斯汀酒店的星级服务以及社区医疗、高端商业等优质资源,持续嫁接到旗下物业当中。

对此,业内人士表示,除方兴地产注重资源整合外,世茂提出的“云服务”,星河湾提出“第一居所计划”,都是致力于对高端资源的整合,力求提升项目的品牌附加值。由此可见,高端市场已进入资源比拼时代。(京华时报记者鲁欢)