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楼市虽然回暖 业主开价高“刚需”难啃

2015-06-08 17:08   来源:广州日报  责任编辑:林静   我来说两句
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荔港南湾业主要价高,遭遇“0”看楼。

行情一片大好,但仍有“阳光照不到的角落”

目前广州市二手房行情一片大好,但离2009年全面复苏“V”形反弹的“好日子”还大相径庭。记者选取了海珠区宝岗大道、天河公园东方都会广场、珠江新城保利心语三个盘源进行抽样调查,发现广州不少放盘都遭遇“0睇楼”“3·30”新政后居然无人问津,个别盘源放盘价还一再下调。据地产人士分析,“0睇楼”和放盘价下调的盘源主要是业主开价过高,业主放盘价偏离市场价3000~4000元/m2,最终导致“0睇楼”,业主因此修正放盘价是在所难免。

文/图 广州日报记者 李凤荷

宝岗大道小户型:业主开价高“刚需”难啃

范先生在“3·30”新政后放盘一个宝岗大道电梯单体楼小户型单位,面积45平方米,放盘价110万元,2.4万元/m2。范先生本想着“3·30”新政后市场回暖,小户型面积不大,总价不高,应该会很快售出,不过让他尴尬的是,这个单位放盘居然遭遇“0睇楼”。他在周边各大中介都放盘,虽然部分中介忙于一二手联动,但其他专注做二手房市场的中介也没有给他带来任何的看楼客。

原因分析:中原地产宝岗大道分店高级营业经理陈卢光表示,范先生所持有的小户型单位之所以“0睇楼”,最大原因在于他放盘价太高,目前该楼盘成交价仅在2万元/m2左右。45平方米小户型单位同时放盘的还有三四个,也未消化。陈卢光分析道,宝岗大道的电梯单体楼,通常是一些老人家改善置业或者单身“刚需”族上车置业会选择,不过由于现在广州仍在限购之中,二三十岁的首次置业者通常会选择一步到位,不希望购房名额白白浪费在一个小户型上,且日后换房也变数很多,宁愿第一次置业负担重一点,买一个大单位。

陈卢光表示,估计约有一成的首次置业会从小户型转而购买大户型。最近股票市场大起大落,已开始有投资者股市获利出来购房,这些抛股买房人士以选择小户型为主,总价在80万~100万元。

东方都会91m2单位:盘源竞争大价格回归

市民张小姐长期关注天河公园附近的东方都会广场,她从“3·30”新政前就开始留意该盘一个91平方米的价格走势,之前放盘价在350万元,后来放盘价逐步走低变成330万元,现在甚至到310万元。

原因分析:满堂红上寓分店店长陈倩华表示,东方都会广场91平方米的房源放盘价下调的原因主要有两个,“3·30”新政后,免税“5改2”,大批符合免税资格的盘源涌现,之前奇货可居的盘源竞争优势锐减,因此价格回归合理,放盘价出现下调。该91平方米盘源三面单边,面向天府路口,虽采光较好,但噪音较大,不及一些南向小户型受欢迎。据了解,东方都会广场一些改成两房的39平方米单位,目前成交价已达130万元,单价较91平方米单位的要高。

合富置业华港分行主管邹经来表示,该板块二手价格平稳,只有个别心态较强的业主会出现4%~5%反价幅度。一些对置业并不急切的客户,如遭遇业主反价,便会保持观望,不会追价成交。若属于稀缺类型,即便客户不追价也很快会成交。最近总价在400万~450万元的大三房或小两房成交较旺盛。

保利心语三房:超高放盘价 下半年或成现实

向女士5月后放盘珠江新城保利心语三房单位,放盘20多天,仅有一台客来睇楼,且看楼者只看楼没有议价,这让向女士有点摸不着底,不知道105.8平方米放盘480万元,是否价格超高?

原因分析:中原地产保利心语分行客户经理黎泽荣表示,目前保利心语105~110平方米东南向三房单位价格在42000多元/m2,不过该盘源价格持续在走高,不排除向女士期望的售价会在下半年实现。他分析道,目前邻近的新盘尚东君御也在蓄客,均是150平方米以上的大户型,一手吹风价在5.5万元/m2,超出周边二手价1万多元/m2。黎泽荣最近曾带客看过一个类似的110平方米单位,业主同样开出4.8万元/m2的高价,客人看后表示,如果单价在4.4万~4.5万元/m2就会考虑。

黎泽荣表示,“3·30”新政前后,保利心语价格已涨了4000元/m2。该分行一经纪跟进的业主在新政前出售一个E栋中层01单位,单价在3.8万元/m2,最近C栋差不多朝向单位售价已在4.2万元/m2。以3.8万元/m2售出单位的业主在该小区有3套物业,2013年曾想以3.3万元/m2套现一个单位,经纪劝他市道不好,不如再等等,到今年以3.8万元/m2售出。

荔港南湾单位:叫价高市价4000元/m2

一位荔港南湾业主今年年初到分店放盘,经纪了解到,该物业26000元/m2放盘价高于市场价4000元/m2,便建议业主适当调低放盘价,但业主要价较强硬。4月份起市场开始活跃,曾有一些客户想了解该房源信息,但都难以接受高于市场价4000元/m2的价位。当经纪人建议业主调价到23000元/m2时,该业主不愿意降价。目前该房源看楼量仍为“0”。

原因分析:满堂红资料显示,近期广州二手市场回暖,但部分在售单位看楼量十分低,更有小量单位出现“0睇楼”。“0睇楼”单位普遍价格偏高,多数为非诚心放售的“试水”单位。

稀缺盘源合理反价 买家也会接受

满堂红资料显示,自“3·30”新政之后,广州二手住宅市场陆续出现反价现象,反价幅度普遍在2%~4%之间,存在不少买家追价成交。如5月满堂红成交的一套光大花园电梯楼两房反价10万元成交。据经纪人介绍,该房源在3月上旬放盘,放盘价为210万元,属省一级小学入学路段,靠近地铁站,生活配套完善。“3·30”新政出台后,该套单位陆续有买家看房,其中4月中有一买家愿意当天下订成交。但业主在衡量以后决定提价10万元,因该盘提价后均价仍在市价内,最终买家以220万元成交。

合富置业宝岗分行主管林梓杰表示,近期宝岗、江南西一带的二手成交量有所上升,但价格较平稳,只有个别业主反价,反价幅度在5%~10%左右。不过,如盘源属于比较稀缺单位,在业主反价幅度合理的,一般会妥协追价,但如果盘源并不属于稀缺类型,或反价幅度过大,客户也不会追价购买。又如穗花新村一套50多平方米两房一厅单位,业主最初放盘价为120万元,反价后价格为125万元,由于物业带名校学位,业主反价幅度也相对合理,最后以125万元成交。现时区域内100万元左右、楼龄15年左右的电梯或楼梯两房较好卖。区域内楼梯楼三房最近成交平淡,主要是总价贴近区域内电梯楼小三房和一手价格,因此被分流了客户。

中原地产陈卢光表示,上月底他们成交一个楼梯楼6楼90平方米单位,业主放盘价是140万元,最终成交价是149.5万元。业主放盘1年,最终在“3·30”新政推动下顺利售出。这个房源,仅中原地产带看楼客已有10多台,周边其他中介估计也带了二三十台过去,业主见看楼者众,最终提高价格近10万元成交。

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