莆田律师在线：房屋漏水，业主该如何维权？

网友：房屋漏水，业主能否拒交物业费？

福建思阳律师事务所律师朱春金：

一、因房屋漏水的原因多种，本文中仅讨论因房屋质量原因导致漏水的情形。房屋质量出现问题系出卖人违约，买受人即业主根据不同情况，可以要求继续履行合同也可以要求解除合同。

1.继续履行合同情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故，若房屋仅是轻微漏水未严重影响正常居住的情况下，在保修期内业主可以选择继续履行合同要求出卖人承担修复责任。

2.解除合同情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故，若房屋漏水已经严重影响正常居住的情况下，或者房屋主体结构质量不合格，业主可以主张解除合同并要求赔偿损失。

二、关于拒交物业费是否合法问题。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主与物业公司之间签订了物业服务合同，该份合同对双方具有约束力，双方应当及时履行自己的义务。若物业公司按照合同约定内容履行了物业管理服务义务，业主接受物业公司提供的物业服务后，亦应按照合同约定履行按时交纳物业费义务。业主若未能及时向物业公司交纳相关物业管理费，应承担违约责任。若物业公司未按照合同约定履行义务，则业主可以要求其承担违约责任。

城市的楼盘很多，但房子的质量却参差不齐，建议网友们在购买房子时，应当选择信誉比较好的房地产开发商。若房子出现质量问题，应当及时与房地产开发商协商解决，若协商不能解决则应通过诉讼或者其他合法途径解决。业主不能将房地产开发商未及时履行维修责任的违约行为归责于物业，并据此不交物业费，该行为属于违约行为。但若物业未履行或不完全履行物业服务合同义务，则业主可以要求其承担违约责任。

法律规定：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主与物业公司之间签订了物业服务合同，双方应当履行自己的义务。

《建设工程质量管理条例》

第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

《福建省物业管理条例》

第三十六条　物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，并接受业主监督。

物业服务合同应当约定下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域的保洁；

（四）公共秩序的维护；

（五）安全防范的措施；

（六）车辆的停放管理；

（七）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

（八）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

（九）物业档案资料的保管；

（十）物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理；

（十一）争议处理方式；

（十二）违约责任；

（十三）其他约定的事项。

物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。

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