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2017-02-21 来源：证券日报 朱艳贞 我来说两句
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虽然近期房地产融资开始全面趋紧，但对于龙头房企来说，似乎影响不大。根据中原地产提供的数据显示，截至2月20日，在受到春节假期的影响下，仍有30家房企的拿地金额超过了20亿元，合计拿地花费则高达2331.9亿元（不考虑权益分配）。这其中，前10家房企的拿地金额均超过100亿元。 此外，深圳、南京、长沙等地的土地市场在春节后也延续了此前的火热行情，多宗土地的溢价率都超过了50%。对此，有业内人士称，龙头房企在规模上竞争激烈，而要想在这方面保持竞争力，最简单有效的办法就是多拿项目，由于三、四线城市去库存压力还很大，因此楼市销售状况较好的一、二线重点城市就成了龙头房企的必争之地。 龙头房企拿地积极 在2016年收获创纪录的销售面积与销售金额后，龙头房企们补充土地的积极性也明显提高。前15家房企的拿地金额均超过50亿元，前10家则都在100亿元以上。 这其中，碧桂园的表现无疑最引人关注。其无论是在拿地数量（44宗）还是拿地金额（220.09亿元）上，都远超其他公司，也是唯一一家年内拿地金额超过200亿元的房企。 对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，碧桂园之所以如此积极扩张，原因无外乎两点：一是销售高增长背后亟须补仓；二是碧桂园擅长操作郊区大盘。 据悉，2016年碧桂园实现销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长120%和74%，增速位列大型房企头名的同时，也成功跻身房企第一梯队，并紧随在恒大和万科身后。 知情人士则指出，碧桂园积极拿地一方面是规模上的考虑，另一方面和战略布局的变化有关。目前，其已经从“以三、四线城市为主、同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位，变为“以二线城市中心、一线城市周边为主”。 而除碧桂园外，A股两大龙头房企万科和保利地产在土地市场上也是收获颇丰，其中万科年内拿地17宗，保利地产拿地15宗，花费均超过百亿元。 不过，在金融部门普遍收紧房地产类贷款的情况下，房企的拿地速度或许会有所放缓。 2月13日，中国证券投资基金业协会发布了《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。据悉，限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收（受）益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式。过去这些产品的融资，常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。 此外，银行和开发商之间的配资拿地合作，也已经在相关部门的监管下开始收紧。 对此，有业内人士指出，房地产融资趋紧，肯定会对房企的资金链产生一定影响，但龙头房企的融资渠道普遍多元化，且手中现金较多，压力不会很大。但对于中小房企来说，融资收紧后，很可能会影响到企业的生存，进一步加剧行业的洗牌。从土地层面看，一、二线核心城市的地块，中小房企根本无力竞争，基本都被大型房企所包揽，而这些开发商目前都在深耕一、二线城市，所以竞争仍会十分激烈。 土地价格居高不下 在深圳，鸡年首宗商业地块的出让便经历了2个多小时，340轮的竞拍才得出结果。据悉， 2月15日当天，深圳龙华新区这宗商业地块共吸引了卓越、万科、保利、龙光、中海、金茂、碧桂园、保利地产、招商华侨城联合体共10家大型房企前来竞争，最终大本营位于深圳的招商华侨城联合体以59.8亿元击败众多对手，成交楼面价高达3.73万元/平方米，溢价率为50.55%。 相比于深圳，一天在南京的土地拍卖则更加激烈。2月14日，南京也迎来了春节后的首场土地拍卖，7幅地块中6幅为住宅类用地，这也注定了当天竞买时的紧张程度。最终有4幅地块都超过最高限价，进入摇号归属环节。其中位于南京中华门G98地块，从起始价58.6亿元到98亿元的最高限价，共历经4个多小时395轮的举牌，最终转入现场摇号。 同时，在长沙2017年的首次土地拍卖中，共有30家房企参与到6宗地块的争夺中，其中包括3宗纯住宅用地、3宗商业用地，最终6宗地块全部成功出让，土地出让收入达31.6亿元，由于宗土地的拍卖总起价为14.27亿元，这意味着上述6宗地块的平均溢价率达到了77.82%。尤其是芙蓉区浏阳河东岸057地块，龙湖经过134轮的举牌，才以14.5亿元成功拿下，楼面价为8588.2元/平方米，溢价率则高达168.4%。 此外，龙湖还在苏州以17.5亿元总价，竞得了2016-WG-76号古城地块，楼面价为17479元/平方米，溢价率也达到了42.27%； 值得注意的是，在北京和上海这两个房价标杆城市，鸡年的土地市场则显得相对平静。 2月16日，在北京春节后的首次土地出让中，两宗房山地块经过短短21分钟便完成拍卖，竞价次数均不超过十轮，未能触及价格上限。最终，龙湖首开保利中海联合体23.25亿元拿下01-13-02、01-13-03、01-15-01地块，溢价率为10.7%；金地旭辉联合体则以18.1亿竞得01-02-03等地块，溢价率为9%。 而第二天在上海土地拍卖中，位于临港南汇新城的三幅宅地分别被绿地、万科、碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元摘得，楼板价均略超21000元/平方米，溢价率则分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。 对此，有业内人士指出，北京、上海近期出让的土地，溢价率较低主要还是因为起价本身较高，且位置一般，最终的价格并不低，符合市场此前的预期。“即便是大房企，在一、二线城市拿地很多也是‘组团取暖’，尤其是优质地块，这样机会才能大一点，毕竟大家对这些稀缺资源的竞争实在是太过激烈。” |
