长效机制：条件具备亟待全方位改革

需要在住房、供地、财税等关键领域实现制度性突破

建立房地产基础性制度和长效机制迫在眉睫。住建部部长陈政高近日表示，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大，有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题，有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展。他还指出，现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。

专家认为，建立长效机制，需要在住房制度、供地机制、财税制度等关键领域实现突破。包括建立多层次的住房制度体系；改革土地征用、储备、交易和收益分配制度，形成土地市场多元供给的竞争机制；建立支持涉及“住”房各环节规范的减免制度等。

长效机制剑指回归“居住属性”

有学者指出，当我们在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度以及交易机制等方面，构建起合理的、能够满足老百姓基本居住需求的制度体系，房地产将告别“增长工具”，成为真正的民生产业。

近日，中央财经领导小组会议指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

“现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。”陈政高此前在国新办举行的新闻发布会上说，第一，中央经济工作会议不仅确定了房子的定位，同时提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径，这为制定基础性制度和长效机制指明了方向，提供了根本遵循。第二，有广大人民群众的支持，人民群众都期望房地产市场能平稳健康发展，期望能住有所居、安居乐业。第三，有一定的工作基础，改革开放以来，房地产市场方面形成了一些法律法规和体制机制，也积累了实践经验，这些为制定基础性制度和长效机制提供了条件。

中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，通过短期的行政性政策可以抑制楼市短时间的过热投机，但市场主体与政府部门取向和依赖房地产的制度和机制病灶还在，投资投机随时可能卷土重来。这意味着，房地产调控将从短期和长期相结合的长效机制和基础性制度两方面着手。

他建议，还应完善楼市调控的问责机制，建立领导负责、部门分工的机制。明确政府内部领导责任、主体责任和主要责任，完善相关职能部门分工负责和协调配合职能。建立房地产调控的财政、税收、土地、金融相联动的制度，建立房地产调控与宏观经济及其相关部门经济相协同的制度，完善定期会商会议和临时会商机制，完善部门间的信息通报和决策沟通机制。完善住房管理的考核、监督、约谈和问责制度。将房地产调控纳入地方领导政绩考核范围，制定监督、考核、奖惩和问责办法。

健全住房供应体系

专家认为，在住房供应方面，应调整发展战略，让房地产与宏观经济、城市化协调发展，以扭转宏观经济对房地产的过度依赖和市场严重分化的格局。

中国人民银行参事、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成表示，通过比较几个一线城市最新一次房地产调控的措施可以看到，各地房地产调控举措中，仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。虽然需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。

陈政高表示，2017年要千方百计抓好房地产调控，确保市场平稳健康发展。要抓好热点城市防泡沫、防风险工作。把思想统一到中央的决策部署上来，支持居民自主购房需求，抑制投资投机性购房。继续执行好已出台的限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等措施。同时密切关注周边和其他地区的潜在热点城市，防止溢出效应。要按照供给侧结构性改革的要求，继续抓好三四线城市和县城房地产去库存。

此外，陈政高表示，引导鼓励农民工和农民进城，推进棚改货币化安置，发展租赁市场，发展跨界地产，鼓励企业和开发企业利用存量房搞双创，发展健康、旅游、养老、教育等产业。

倪鹏飞认为，改革住房供求制度体系，就是建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系和乐居、康居、安居、廉居四个层次的制度体系。同时，建立“多元所有”“现房销售”“租售并举”“过滤使用”“货币动态”的住房产权、经营、交换、消费和分配制度，让新市民主要通过市场和政府支持租购可支付的住房。

建立基础性土地制度

专家指出，只有从源头上解决土地市场的供需失衡，才能进一步调节住宅市场的供需关系，通过抑制地价达到稳定房价的目的。

盛松成表示，相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。应改变目前我国土地承担着为地方经济发展提供融资的现状，研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

“但是需要注意的是，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。”盛松成表示，短期内财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。

“既要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫；更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。”国土资源部部长姜大明提出，必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机。

据姜大明介绍，未来要建立分类调控制度。区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。支持房地产库存大的城市对未开发房地产用地依法进行合理调整，用以发展社会民生项目或国家支持的产业项目。

强化供需双向调节。加强国土规划和土地利用规划管控，划定城市开发边界，推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地储备制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，合理引导社会预期。完善建设用地指标分配办法，落实“人地挂钩”政策。合理确定公租房、共有产权房（限价房）等政策性住房和商品住房的用地比例和规模，提高“精准供地”能力。探索房地产多元化供地机制。允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。

此外，盛松成建议，还应考虑改革土地拍卖制度。他指出，我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，如果房地产价格保持上涨的预期，土地价格更容易被抬高。相比之下，要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的状况，更有利于价格稳定和价值发现。

构建以持有税为主的房地产财税

除了土地制度改革和住房制度改革，还需深化财税改革。倪鹏飞表示，完善房地产税收基础制度，确定合理起征点差别税率，择机开征房地产税，建立以持有税为主的房地产财税。

住建部副部长陆克华表示，十八届三中全会明确要加快房地产税立法，并适时推进改革，目前有关部门正在按照中央要求开展工作。

记者了解到，国外房地产税征收多年，在实践中探索出大量有借鉴意义的做法。以加拿大为例，近年来温哥华受到众多购房者追捧，房价大幅上升。仅2015年一年，温哥华平均房价上涨25%。对此，加拿大政府以及温哥华当地采取加大税负以抑制房价上涨。

2016年8月2日，加拿大温哥华针对非本国居民在温哥华购买住房额外征收15%交易税，以遏制海外买家在温哥华炒房的行为。同年9月，温哥华宣布自2017年起，对温哥华空置的第二套房产征收空置税，空置税对象是空置了一年以上的二手房。税率最高可达2%，即100万加元的房子需要缴纳2万加元的空房税。这一规定实施后，对遏制温哥华房价起到了立竿见影的效果。

专家建议，房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一，要综合考虑各种因素，具体问题具体分析，按照专业的要求，深入调研，科学论证，民主决策，依法设税，稳步推进。