深度解读"15日起莆田住房公积金管理政策调整"

田市住房公积金管理政策部分调整

东南网-海峡都市报4月11日讯(记者 陈盛钟 文/图)在“国五条”大势背景下，任何一项有关房贷政策的风吹草动，都可能牵动市场敏感的神经。从本月15日起，莆田市住房公积金管理政策将进行部分调整，其中引人关注的是，刚刚实施不到两年时间的商业性购房贷款转住房公积金贷款业务将暂停办理（本报莆田新闻版4月9日报道）。

个贷使用率已超“预警线”

“此次莆田市住房公积金管理政策调整，主要是出于防范出现资金流动性风险考虑。”莆田市住房公积金管理中心相关负责人介绍，根据有关规定，当住房公积金个贷使用率达到或超过75%时，就要暂停办理商转公贷款业务并实行轮候审批制度。

根据市住房公积金管理中心统计的数据，截至2012年年底，莆田市新增归集住房公积金11.92亿元，归集余额35.2亿元。办理提取金额5.4亿元，比增17.9%；发放公积金个人住房贷款7.35亿元，比增33.64%，贷款余额26.37亿元。目前，莆田市的个贷使用率已超过了75%的“预警线”，住房公积金安全运行风险增大。

正是因为资金压力较大，莆田市不仅暂停了商贷转“公贷”业务，还下调了单方缴存家庭的贷款额度，并取消在首次购买自住住房的职工其本人或配偶一方可申请提取直系亲属住房公积金账房内的存储余额相关规定。而已使用过公积金贷款的，在贷款还清之日起两年内，不得再次申请公积金贷款。

商贷转“公贷”莆田仅办理10多单

记者了解到，《莆田市商业性购房贷款转住房公积金贷款实施办法》从2011年7月8日起正式实施。《办法》规定，在莆田市辖区内因购买自住住房（别墅除外）已办理了商业性购房贷款且未结清的职工，经贷款银行同意提前结清，可申请办理商业性购房贷款转住房公积金贷款手续。

不过，购房者要真正实现“弃商从公”，并不容易。除了要满足商贷转“公贷”的一个重要前提——“须经贷款银行同意提前结清”外，借款人还必须具备以下条件：符合莆田市现行个人住房公积金贷款规定；信用良好，原商业性购房贷款还款1年（含）以上且无逾期贷款余额；所购住房必须是自住住房（别墅除外），且必须是购房时点2年之内所贷的商业款项。此外，贷款金额也不得高于原商业性购房贷款余额，且最高贷款额度不得超过本市住房公积金最高贷款额度。其贷款的期限不得超过原商业性购房贷款的剩余年限。

到底此次暂停受理商贷转“公贷”对购房者有多大影响？据市住房公积金管理中心相关负责人透露，在商贷转“公贷”政策实施的20多个月当中，莆田全市仅办理了10多单商贷转“公贷”业务，数量非常少。“所以，此次政策调整的影响面并不大，或者说更多的只有象征意义。”这位负责人说，莆田公积金资金流动性风险降低之后，相关转贷业务有望重新恢复。

此外，目前，莆田个人住房组合贷款政策并没发生改变，符合条件的借款人仍可以申请住房公积金贷款和商业性个人住房贷款组合贷款。

房房中介小陈认为，在“国五条”的大势背景下，很多购房者选择了观望，就算是刚性需求者，他们当中能符合“商转公”条件的人也不太多。因此，暂停受理“商转公”贷款，对购买者的影响不大。

“商转公”其实是一种债权转让行为

调查中，不少市民向记者反映，商贷转“公贷”政策虽是利好政策，但办理过程中会遇到诸多麻烦。市民小叶前年刚缴存公积金，但在此之前她和丈夫就已供了一套房子，每月还款3000多元，让两口子觉得压力过大。去年，她与丈夫商量决定“商贷转公积金贷款”，然而，跑了几圈下来，最终还是放弃了。

“商转公”究竟有多难？福建侬来律师事务所的陈律师介绍说，商业贷款改为公积金贷款，实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系。

值得一提的是，由于商业贷款与公积金贷款是两种本质完全不同的贷款方式，二者之间在贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等多方面都存在差异，所以一旦发生变更会引发诸多问题。商业贷款的额度一般较高，而莆田公积金贷款的最高额度只有55万元。即使债权转让具有可操作性，但由于受到公积金贷款额度上限的影响，商业贷款经常无法全部转为公积金贷款。

此外，商贷转“公贷”必须先提前还款，一下子要拿出这么多钱用于还款，这也让很多市民望而却步。同时，提前还款也意味着违约，按合同规定要向银行交一定的违约金。

“银行眼看长期稳定的利息不仅要落空，自己还得免费帮忙办理转贷，于情于理，肯定不太乐意。”莆田一家商业银行客户经理林先生坦言，因为公积金贷款手续多，利润薄，无论是商业银行还是国有银行都不太愿意做，这也是此前商贷转“公贷”数量很少的一大原因。

公积金贷款有哪些好处

使用公积金贷款，究竟有哪些好处？市住房公积金管理中心归集提取科陈科长介绍，公积金的贷款利率，远低于商业银行的住房贷款利率，可节约一大笔费用。而且，购房后还可提取个人公积金余额，大大减轻职工购房贷款后的还贷压力。

据了解，目前，5年期以上公积金贷款利率为4.5%，而5年期以上商业贷款利率为6.55%。本刊记者测算，以一笔金额40万元、期限30年的等额本息贷款为例，公积金贷款的月供比商业贷款少514.70元/月，30年下来，利息总额少了18.53万元。

“对于很多月薪只有两三千元的普通工薪阶层来说，每个月几百元的利息差额不是一笔小钱。”不少接受记者采访的市民表示，如果有条件的话，都希望能用公积金贷款买房。