专家：中国楼市泡沫或将在2015年底之前破灭

中国楼市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方政府的命根子——土地财政的来源。二、中国的婚嫁习俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中，国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应，推更大的地块，以刺激高地价的诞生。9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价。

在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013年前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那么扎眼了，同时因为未来更高房价的威慑，刚性需求者心里更受煎熬。

这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的变化：

第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化，由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不切实际；二是中央下决心以房地产税代替土地财政，估计也会受到地方的强力反对，更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后，才被迫全面转收房产税。

第二个要素，中国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是，2015年，中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200万人以上，其中1987年的2550万人是顶峰，当年生的人今年是26岁，正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人；而到2015年，随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。