娃哈哈50亿造城 考验：缺经验还需“交学费”

“如果说此前杭州娃欧商场的"遇冷"是交学费的话，现在看来，宗老板已经完全"学精了"。”一位资深业内人士在看到娃哈哈斥资50亿元在湖北宜昌投建城市综合体的消息后如是感慨。

11月12日，杭州娃哈哈集团有限公司董事长、总经理宗庆后现身宜昌，宣布娃哈哈宜昌购物广场正式动工。该项目由10万平方米商业购物中心、1栋超高层五星级酒店、6栋甲级写字楼和18栋高层住宅组成，是一个集酒店、餐饮、购物、商务、休闲、住宅等众多项目于一体的大型城市综合体，全部工程2016年10月完工。

在上述业内人士看来，娃欧商场的开业标志着娃哈哈迈开进军商贸零售业的第一步，而投资50亿元宜昌造城，则意味着娃哈哈已经“变身”成为一家商业地产开发商。“利用自身优势低价拿地，先卖住宅为后续商业运营筹集资金，这样的模式显然比单纯做购物中心靠谱。”

优势：拿地拿到“白菜价”

今年9月22日，宜昌娃哈哈投资开发有限公司正式成立，这家注册资本高达5亿元的公司的法人代表即为宗庆后，经营范围为房地产开发与经营、房屋租赁、商业和酒店管理。4天后，有备而来的娃哈哈以4.7亿元底价成功摘得宜土网挂(2013)43号地块。

该地块位于宜昌市城东大道东站片区，土地面积为16.5万平方米，性质为商业、住宅用地，容积率不大于5.0。若按照最大容积率计算，该项目的楼板价仅569元/平方米。

今年以来，宜昌房价上涨明显，城东大道区域楼盘的均价已从年初的5200元/平方米上涨到目前的约6000元/平方米。显然，这一项目的拿地价格非常便宜。

出让方要求，竞得人须在取得土地使用权后6个月内开工建设。然而，拿地不到两个月即宣布开工，第一次当开发商的宗庆后用火速开工的方式，表明自己进军商业地产的决心。

公开资料显示，早在1997年，娃哈哈已经投资宜昌，截至2012年底，娃哈哈宜昌公司实现营业收入52.37亿元，纳税3.96亿元。目前，娃哈哈已初步确定在天津、长沙、株洲、贵阳、宜昌、南阳、新乡等地自建城市综合体。值得注意的是，娃哈哈在上述城市均布局有食品饮料的生产基地。

“娃哈哈也开始学万达了。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄对记者表示，“相比万达，娃哈哈也有自己的强项，娃哈哈的饮料企业是不少地方的纳税大户，因此，其在拿地方面就有天然的优势。”

宗庆后曾表示，一些大城市的商业已经过剩，但大量的县级市、地级市尚没有像样的商业设施，这些地方还是大有可为的。

考验：缺经验还需“交学费”

“娃哈哈已成为饮料行业的龙头企业，而饮料行业又是国内竞争最为激烈的行业之一，如果一味地在这个行业里搞低价竞争抢占市场，在挤垮别人的同时也会损害自己的长远利益，我们有另辟市场开拓新领域的需要。”在宗庆后看来，在这个时点搞多元化，既有需要，又有能力，也有机会。

尽管资金实力雄厚，但三到五年建100个商业综合体的宏伟目标，与杭州首个商业项目经营不善的现实，还是让娃哈哈的商业计划遭遇到“雷声大雨点小”的质疑。

宗庆后解释称：“新进入的领域需要时间培育，交点学费很正常。”他表示，娃哈哈的商业零售战略，主要搞规模经营、连锁经营，具体到每一个实体，会“看菜吃饭”，综合考虑各种因素决定具体的经营项目。

一位今年年初曾与宗庆后有过交流的业内人士称：“当时，宗庆后认为一线城市商业地产存在泡沫，但三线城市有机会，娃哈哈要做的是购物中心，而不做综合体和住宅。”此前，娃哈哈方面也曾透露，国际精品商场，集吃、喝、玩、乐、文化、健身、购物为一体的商业综合体，儿童专用品商场等三种创新模式是娃哈哈进军零售业的目标。

而此次宜昌项目不仅有购物中心，更是包含了大体量的写字楼、酒店和住宅。有业内人士据此认为，宗庆后在发展商业的思路上，已经出现一些变化。

薛建雄认为，宗庆后此前对商业地产不熟悉，不动产持有的利润并不高，同时，管理和维护成本却很高，单纯做购物中心即使有现金流支撑，没有回报也是很难做下去的。

同策咨询研究总监张宏伟表示，从对企业资金回笼和风险降低的角度来说，娃哈哈此次南昌投建城市综合体的模式比此前单纯建购物中心的模式更靠谱一些，但还是会受到经营的巨大考验。

  作者：柳九邦 来源： 第一财经日报