红星国际点金财富中心租期逾36年 涉嫌以租代售

   30多年租金须交付前付清

合同显示，该地块土地面积为43461.5平方米，规划用途为商场、办公、酒店，土地使用年限自2012年8月7日至2052年7月22日。“出租人将按规定办理项目整体产权登记手续，不办理各单元分户产权登记手续”。以建筑面积61.77平方米的租赁房产为例，租赁期限为20年，即2015年12月31日至2035年12月30日，期满后，继续租赁16年6个月，自2036年1月起至2052年6月。承租人要向出租人(开发商)支付70余万履约保证金，租金包干计算，月租金1693元，按月付租。履约保证金届时逐月退还给承租人，用于抵付租金。

记者看到，依照合同规定，履约保证金可以在签订合同时一次性付清，或者分期支付，但应在交付使用前付清。

“国家规定，租赁合同最长不得超过20年，现在订的合同长达36年零6个月，还要在交付前缴清租金，这不是变相销售吗?”黄先生认为。

3日，在招商服务中心，记者见到数名正在办理合同签订手续的客户。其中一名男子告诉记者，事前已经了解过这个项目的基本情况，“有产权的话，价格上就不会这么优惠了，还是看中了这个地段后期的升值潜力吧。”

点金财富中心营销部经理杨虹表示，租赁合同约定的租赁期限没有超过20年，续订的租赁期限也没有超过20年，不存在违法违规行为。记者询问，为什么不先签订20年期限的合同，期满再另行续签，杨虹解释称，开发商和客户都希望订立长期合同，这也是顺应投资人的需求。“福州华群投资有限公司与客户一样，同样应当严格遵守租赁合同约定，切实履行租赁合同，维护双方的合法权益。”

律师观点：涉嫌以租代售

记者查询了解到，《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

福建元一律师事务所李辉律师认为，开发商此举变相违反了《合同法》有关租期最长不超过20年的规定，仍是一种名为出租，实则出售的行为，且现有商业住宅的使用权只有40年，收取36年零6个月的履约保证金，无异于出售，只是没有获得独立产权。

福建创元律师事务所蔡思斌律师认为，《合同法》第214条对租赁期限作了明确的限制，其立法目的之一就是为了防止以租代售，及保证双方权利义务均衡。合同当事人常常采用约定续签合同或租赁期限届满后默视同意形成不定期租赁合同的法定更新方式予以续租，这实际是变相规避法律强制性的规定，该类似约定依法可认定为无效，当事人有权要求变更租赁期限，并要求退回多交的履约保证金。

(福州新闻网记者　邱陵　文/图)