杭州降价北京创最差开局 楼市遭看空股市很受伤

>>业界

行业趋势不会改变

对于上周末，杭州、常州部分楼盘降价引发的“暴跌论”话题，华远地产董事长任志强周日晚在其微博上连发五条微博进行驳斥。任志强表示，鼓吹房价大涨大跌是危言耸听，房地产行业趋势不会改变。

任志强表示，个别企业的缺钱现象永远存在，更不可能出现需求一日消失的现象。中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。城镇居民也不会放弃改善居住条件的欲望。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前来看，杭州楼市降价新闻存在夸张成分，有误导市场、耸人听闻的嫌疑。但随着房价的持续暴涨，类似的市场崩盘警告信号可能会更频繁地出现。杭州作为楼市首个发出明显降价信号的二线城市，会对购房者心理造成很大的影响，虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐呈块型出现。

>>机构

降价源于定价过高

对于杭州部分楼盘降价的真实原因，21世纪不动产杭州区域经理反映，目前除了北海公园和天鸿香榭里两个楼盘，其余楼盘并未跟进降价。北海公园和天鸿香榭里项目均位于余杭区，本地人并没有把它当成是真正的杭州市区，这两个楼盘位于杭州的郊区。

此外，北海公园的开发商德信和天鸿香榭里的开发商天鸿都是杭州当地的小开发商。德信北海项目于2010年10月21日拍得该地，楼面价为10047元/平方米，可谓在最高点拿地。天鸿香榭里项目则是在2009年6月18日以6581元/平方米拍得土地，属正常。周边楼盘万科的北宸之光平均楼面价仅13800元起，均价约16000元/平方米。直线距离1公里的滨江集团万家名城，精装均价也才15500元/平方米。德信和天鸿的定价偏高，严重不合理。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析，上述两个楼盘大幅降价，在此轮调控以来并非杭州首例，只是今年两个楼盘的降价与香港楼市下跌、内地商业银行收紧房地产信贷等事件联系在一起，令社会各界特别关注。这会不会成为新一轮降价潮的开始，尚有待观察。

>>研判

调控政策继续从严

随着全国“两会”召开在即，楼市调控政策是否加码再度成为各界关注的话题。此前，国家住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议部署2014年工作时明确表示“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，并指出“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。”

对于今年房地产政策，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，尽管目前有关看跌的声音很多，但房地产调控仍有加码的态势。市场化的手段会在2014年运用较多，包括税收、不动产登记、信贷政策等。具体看，一线城市的房价仍会继续采取行政管制，调控力度将继续从严，而二三线城市的限购等政策会稍许放松。

持相似观点的中国房地产学会副会长陈国强分析认为，针对目前各地房地产市场出现的明显分化，今年房地产调控还将继续，但调控政策将分化，不能用过去的一刀切的方式来调节市场的供需。

>>北京落点

楼市开局史上最差

根据中原地产研究部统计数据：2014年2月春节后，北京楼市收获历史最差开局，截至23日，2月北京新建住宅商品房部分仅成交1000套，二手房住宅仅成交3587套，合计成交不足5000套。相比2013年同期（2013年春节也在2月份）跌幅超过一半。事实上，北京楼市低迷的成交从今年1月份就已出现，据亚豪机构统计数据显示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%、46%。

亚豪机构副总经理高姗认为，未来一到两个月内，随着天气转暖与刚需项目供量的增多，市场或将呈现量涨价稳的成交表现。但是从中长期来看，区域供量的高峰式增长也将带来一定的销售压力。

链家地产市场研究部张旭认为，虽然目前北京楼市成交量处于低位运行，但是库存一直处于偏紧局面，房价走势也比较稳定，尚未出现大幅度让利促销的案例。2014年的北京房地产市场虽然开局遇冷，但不论从住房存量数据，还是自住房项目的登记情况判断，居住需求依然十分旺盛。随着三四月传统旺季的来临，新增供应回升，成交量有望重回活跃，价格明显下降可能性较低。

□求证·房贷

‘上周末，有传言称兴业银行、交行等多家银行停止房地产贷款，引发市场猜测。对此，兴业银行称，只是暂停部分业务，主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)，不包括开发贷和个人按揭贷款。农行、交行、招行等多家银行也否认了银行停贷的消息。’

>>兴业银行

个人房贷并未停发

上周末，杭州楼市价格下跌之余，还传出银行停止房地产贷款的消息。有传闻称，兴业银行停止房地产贷款，并传交行、中信、招行、农行等多家有类似规定和通知。随后兴业银行官方证实了春节前确有相关通知下发，但强调仅针对地产夹层融资(主要是股权融资擦边球业务)与地产供应链融资(如钢铁、水泥和施工)，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信贷。

兴业银行昨晚发布公告称，为进一步优化授信投向，于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理，并将在此基础上于3月底前出台新地产授信管理政策。此前暂缓办理部分地产新增授信，停办地产夹层融资，夹层融资规模在本行业务中占比极小。

据了解，夹层融资是风险和回报介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，此类客户一般都是房地产企业。国内常见的操作模式是，银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1年到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权(通常不超过10%)。

>>其他银行

否认停发房产贷款

除兴业银行外，其他银行则对相关传闻进行了否认。招商银行工作人员向记者坦言，招行的相关贷款政策并没有改变。据了解，交行也从总行层面明确否认了上周五下发过通知。而农行总行明确表示，相关贷款政策均执行国家政策，与此前并没有变化。

上周末，国泰君安银行业分析师邱冠华在最新的点评报告中也表示：“上海某大行周五暂停了所有房地产项目贷款”传闻不属实。而其中所谓某大行，业界认为就是传言中的交通银行。

广发证券地产小组称，银行并没有停止开发贷款，多数银行今年目标是开发贷款与按揭贷款保持存量不增。目前除了龙头房企，其余开发贷款利率上浮30%，按揭贷款目前基本没有折扣且回款速度较慢。

>>预测

若发生风险银行将保守

邱冠华表示，其他银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”房地产相关业务的可能性较小。但是，如果后续暴露一些风险事件，商业银行开展房地产相关业务的态度将随之变得保守，这也是正常的。

根据当前形势，相对而言，商业银行开展房地产相关业务的大致策略是：总量控制、结构调整、区别对待。通俗来说就是，房地产贷款“该放的还是会放，该停的也还是会停”。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。

□A股

>>过度解读

股市调整或有限

对于这一轮楼市骤降而引发的市场大跌究竟将持续多久，汇丰晋信投资报告认为，地产方面的信息被过度解读。根据实地调研信息反馈，杭州降价的楼盘为地理位置不佳较为偏远的楼盘，且为尾盘甩卖，并未出现大面积降价的情况。此外，银行对于地产链条信贷收紧确实存在，但目前也仅限于部分银行和夹层融资的限制，对于开发贷和按揭贷款并没有停止，只是有所收紧。

南方基金首席分析师杨德龙表示，房地产投资增速下滑，银行停止贷款，对地产公司打击较大，房产股下跌在情理之中，但是对银行的影响较小，因为银行在贷款方面是强势地位，是为了响应国家房地产调控政策，但银行可以把款贷给其他企业。因此他认为银行股的下跌是暂时的，将会迅速出现反弹。

杨德龙亦称，大盘自年后已上涨半月，趁这次利空自我调整，不会出现继续大跌的状况。

>>精选个股

筛选真正成长股

昨天，不少成长股创出历史新高，探路者、蒙发利、爱尔眼科等都纷纷创出新高。广发竞争优势基金经理朱纪刚表示，在未来比较长的时间，创业板仍会走得最好。自去年5月份起，市场的关注热点和基金经理的选股思路都在发生变化，新环境下，对于成长股的审美正在发生改变。随着创业板上市门槛的逐渐降低，国内类似亚马逊这类的公司也会逐渐增多。

朱纪刚表示，在大量成长股涌现的时候，需要选出真正的成长股，这类看上去不便宜的真正的成长股，能够在市场调整之后继续创新高。因此，在市场热点轮换加快、干扰因素增加的背景下，基金经理需要在比主题投资更宽的环境下，淡化估值，形成连贯的选股策略。2014年，他将更加关注包括医药、环保、高端装备、电子、新能源汽车等行业，淡化估值，精选优质成长股。

>>寻找机会

遵循创新大逻辑

对于具体的投资领域，华商创新成长基金经理刘宏表示，要在“创新”的大逻辑下找机会。文化传媒、节能环保和大消费领域都有不错的机会。刘宏说，虽然去年文化传媒涨幅较大，但实际上涨较快的都是影视类的板块，今后文化传媒板块的其他子行业还是有很多机会的。

对于节能环保的主题，刘宏更愿意关注通过节能推动环保的这一类企业，他认为这类企业商业模式比较清晰，企业有动力把事情做好。

至于大消费领域，刘宏说，消费的动力来自财政体制的改革与创新，财政体制改革的方向是要让地方政府改变获取财政收入和支出的途径，以后政府收益多来自于本地消费，同样支出也要用于本地的民生和管理，所以说大消费领域在中长期都是会有机会的。（京华时报记者敖晓波 高晨 马文婷 邢飞 顾梦琳 京华时报制图何将）